Chcete převést dům na děti? Poradíme vám, na co si dát pozor
22. 1. 2018
Manželé Novákovi vlastní dům na malém městě na jižní Moravě. Vzhledem k tomu, že jim oběma letos bude osmdesát, řekli si, že pokud svůj majetek chtějí vyřešit ještě za života, už je pomalu nejvyšší čas. A my jim poradíme, jak na to.
Dům má dvě bytové jednotky, v druhém bytě s nimi už léta bydlí syn Zdeněk s rodinou. Novákovi ale ještě mají dceru Marcelu, ta žije ve stejném městě v pronájmu. „Chtěli jsme dům přepsat na obě naše děti, jenže jsme zjistili, že spolu nechtějí bydlet, tak by to asi nemělo smysl,“ popisuje paní Nováková. Nakonec zasedla rodinná rada a všichni se společně domluvili, dům rodiče přepíší na Zdeňka, ten svou sestru vyplatí a rodiče v domě dožijí.
Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější.
„Mám sestře vyplatit 1,5 milionu a peníze v hotovosti nemám, je pro mě výhodnější půjčka, nebo hypotéka?“ ptá se náš čtenář. „A taky si nejsme jisti, jak převod nemovitosti i to, že v domě rodiče dožijí, ošetřit právně,“ dodává Novák junior.
Nejprve jsme se zeptali advokáta, jakou smlouvou tady řešit převod nemovitosti. „V tomto případě rodiče chtějí svému synovi nemovitost darovat, je tedy ideální sepsat darovací smlouvu,“ doporučuje advokát Pavel Nastis. Darovací smlouva má i své nesporné výhody. Neplatí se daň z nabytí nemovitých věcí, protože darování nemovitosti není předmětem této daně. Darovací daň je totiž od 1. 1. 2014 zrušena a je nahrazena daní z příjmů. Ale ani tuto daň nebude muset syn platit, darování mezi rodiči a dětmi je od placení daně z příjmu osvobozeno.
Chcete darovat dům svým dětem? Zřiďte si věcné břemeno
„Pokud chtějí rodiče v nemovitosti nadále bydlet, určitě jim doporučuji zřídit věcné břemeno,“ radí advokát. Ve vztahu k rodinnému domu by se jednalo o věcné břemeno bydlení, ve vztahu k okolním pozemkům, například zahradě, by se jednalo o věcné břemeno užívání.
„Tady je třeba přesně vymezit, zda se věcné břemeno sjednává za úplatu či bezúplatně, zda věcné břemeno spočívá v právu rodičů výlučně užívat nemovitosti nebo pouze spoluužívat nemovitosti s jejich vlastníkem, zda se rodiče budou podílet na úhradě nákladů spojených s užíváním nemovitostí, jako je například spotřebovaná elektřina apod.,“ upřesňuje Nastis. Věcné břemeno je také třeba nechat zapsat do katastru nemovitostí.
Každopádně pokud jste i vy v situaci, že zvažujete darování nemovitosti dětem, důkladně vše zvažte. Jestliže chcete v domě nadále bydlet, ani sepsané věcné břemeno vás nemusí stoprocentně ochránit ve všech případech. „Pokud by se totiž vlastník nemovitosti, tedy v tomto případě syn Novákových, dostal do dluhů a nemovitost by byla v exekučním řízení zpeněžována, může být rozhodnuto o tom, že věcné břemeno zaniká,“ upozorňuje advokát.
Hypotéky jsou výhodné
Věřme tomu, že podobný problém nenastane. Nicméně jak už jsme uvedli, Zdeněk musí vyplatit svou sestru. A na to si musí půjčit. Odhad domu činí tři miliony korun, musí jí tedy vyplatit polovinu, 1,5 milionu Kč. Kde a jak si ale půjčit? Co je v tomto případě výhodnější? Půjčka nebo hypotéka?
„Tady je jediným možným doporučitelným řešením hypotéka, případně úvěr ze stavebního spoření,“ radí finanční poradce Partners Josef Uchytil. Půjčky totiž banky poskytují se splatností maximálně deset let a s úrokovými sazbami od 4,9 % p.a. výše. Při této úrokové sazbě a desetileté splatnosti by měsíční splátka půjčky činila 15 837 Kč.
V případě hypotéky nebo zajištěného úvěru od stavební spořitelny se ale klient dostane s úrokovou sazbou pod 2,5 % p.a a při třicetileté splatnosti měsíční splátka vychází na 5 927 Kč. „Pokud by si Zdeněk rozdíl ve splátkách, tedy 9 910 Kč, dával byť jen na spořící účet s úročením 1 % p.a., tak po deseti letech hypotéku doplatí a ještě mu zbude 122 935 Kč,“ vypočítává poradce. V případě hypotéky je navíc možnost každý rok snížit základ daně o zaplacené úroky. A hypotéka má ještě jednou výhodu. „Díky novému úvěrovému zákonu může dlužník po dvou letech od sepsání úvěrové smlouvy splatit hypotéku v případě prodeje nemovitosti jen se sankcí 1 % ze zůstatku, jednalo by se tedy o částku menší než 15 000 Kč,“ shrnuje Uchytil.
Jak vybrat banku
Při výběru banky se neomezujte jen na výši úrokové sazby. Roli hrají i nejrůznější poplatky, případně náklady s vedením běžného účtu, jehož založení si banka vymíní. Pojištění úvěru je vždy rozumnější řešit mimo banku, přestože by za něj banka nabízela slevu na úrokové sazbě. Nakonec téměř ve všech bankách je možné z vyhlašované úrokové sazby získat slevu i bez dodatečných produktů. Jinou vyjednávací pozici budete mít jako „klient z ulice“ nebo jako klient hypotečního specialisty, který zprostředkovává hypotéky v řádech stovek milionů korun ročně. Poradí vám, kde bude hypotéka nejvýhodnější, ale doporučí i takovou, které například nebude vadit věcné břemeno rodičů.
Zdroj: Finance iDNES.cz
