Refinancování hypotéky: přísnějších pravidel se bát nemusíte
24. 10. 2018
Vaše hypotéka běží. Fixaci máte třeba až za rok. Přemýšlet o případné změně můžete ale již teď. Domluvit se s jinou bankou, že k ní „přejdete“, lze totiž s předstihem. A co víc, pokud nebudete měnit výši hypotéky, nebude vás ani banka podrobovat zkoumání podle nových, přísnějších pravidel.
Na svém minimu byly úrokové sazby hypoték předloni v prosinci. Od té doby už jen rostly. Letos v lednu podle údajů Hypoindex.cz byla průměrná úroková sazby hypotečních úvěrů 2,28 procenta, v červenci 2,50 procenta a v srpnu stoupla na 2,53 procenta. A banky zvyšují sazby znovu. Odhady odborníků hovoří o tom, že koncem roku se přiblíží třem procentům.
I přes tento růst však stále můžeme hovořit o velmi příznivých sazbách. Stačí se podívat do historie. Například v roce 2012 se pohybovala mezi 3,17 – 3,67 procenty, rok před tím mezi 3,5 – 4,2 procenty, v roce 2010 to bylo mezi 4,2 – 5,4 procenty a dva roky před tím se sazby nedostaly pod 5,5 procenta.
Za těchto okolností stojí za to zvážit, zda si dosud poměrně příhodné podmínky nezafixovat již teď i na další roky.
Jak funguje dopředné
refinancování
To, že výročí fixace vaší hypotéky bude až za pár měsíců, nebo dokonce za
rok až dva, není žádnou překážkou. „Banky
umožňují tzv. dopředné refinancování,“ říká David Kučera, finanční poradce
ze společnosti Partners. To znamená, že se s ní již nyní můžete dohodnout na
podmínkách, včetně úrokové sazby. Čerpání úvěru se však odloží až k termínu
výročí fixace vašeho úvěru. Současně platí, že fixační období začíná běžet od
okamžiku podpisu smlouvy. Pokud vám fixace končí například za rok a nyní si
sjednáte osmiletou fixaci, sjednanou úrokovou sazbu si reálně „užijete“ sedm
let.
Doba, o níž lze čerpání úvěru odložit, se v jednotlivých bankách liší. Například u mBank je možné požádat o refinancování šest měsíců před ukončením fixace, u Hypoteční banky 12 měsíců, u UniCredit Bank dokonce dva roky. „Garanci sazby na nových žádostech máme 30 dní,“ dodává Pavel Vlček z mBank.
Stará hypotéka =
staré podmínky
A obávat se nemusíte ani nových, přísnějších pravidel pro poskytování
hypoték. „Pokud v rámci refinancování
nedojde ke zvýšení hypotečního úvěru, tj. zůstatkové hodnoty jistiny, nebude
nutné posuzovat, zda žadatel splňuje limity úvěrových ukazatelů, včetně těch
příjmových, které platí od 1. října 2018,“ potvrzuje Markéta Fišerová,
tisková mluvčí ČNB. „Jinými slovy,
rozšíření pravidel ČNB se týká pouze nově sjednaných hypoték,“ doplňuje
Petr Plocek z UniCredit Bank.
Jiná situace ovšem nastává, kdybyste chtěli půjčit více. „Dojde-li k navýšení zůstatkové hodnoty jistiny refinancovaného hypotečního úvěru, a to zejména o více než deset procent či o více než dvě stě tisíc korun, měla by se tato žádost posuzovat jako nový úvěr,“ vysvětluje Fišerová. V takovém případě tedy banka bude posuzovat, zda splňujete všechny limity ukazatelů. Kromě dosud užívaného LTV, což je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, bude zkoumat ještě i dva nové ukazatele.
„První je DSTI – zjednodušeně poměr měsíčních splátek všech vašich úvěrových produktů k celkovému měsíčnímu příjmu. Ten nesmí překročit 45 procent,“ popisuje Andrea Vokálová z Hypoteční banky.
Druhým je DTI, což je zkratka z anglického debt to income neboli dluh vůči příjmu. Tento ukazatel vyjadřuje poměr všech nesplacených jistin úvěrů k celkovému ročnímu příjmu. „DTI nesmí přesáhnout devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele, ovšem po započtení veškerých jeho závazků,“ upozorňuje Pavel Vlček. Jinými slovy se od maximální povolené výše hypotéky odečte výše všech vašich spotřebních úvěrů, kontokorentu i čerpání z kreditní karty.
Příjem budete muset
doložit
Jestliže to není nutné, je vhodnější parametry hypotéky neměnit. Nicméně
předložení určitých dokladů se nevyhnete ani v této zjednodušené variantě
refinancování. Budete muset doložit váš příjem, samozřejmě ten současný. V
případě zaměstnání standardně výpisy z účtu, u podnikání bude chtít banka vidět
daňové přiznání. „U příjmů z pronájmu
vyžadujeme jedno daňové přiznání a u ostatních příjmů tři výpisy z účtu nebo
tři ústřižky ze složenky,“ říká Patrik Madle z ČSOB.
Banka bude chtít vidět i odhad nemovitosti. Jak starý může být, to už má každá finanční instituce stanoveno jinak. Například mBank požaduje odhad nemovitosti, který nesmí být starší než šest let. Nevyhnete se ani předložení původní úvěrové smlouvy. A pro čerpání pak bude nutné ještě vyčíslení zůstatku původního úvěru.
Co si prověřit
Než smlouvu podepíšete, dobře si prostudujte všechny podmínky. Pozor si
dejte například na poplatky. „Hradí se
poplatek za vklad zástavního práva do katastru nemovitostí a možnost čerpání
úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva. Poplatek za odhad se u
refinancování nehradí,“ uvedla Andrea Vokálová. To ovšem neplatí u všech. „Některé banky si poplatky za znalecký
posudek stále účtují, některé dokonce mají i poplatek za zpracování úvěru a
další,“ zdůrazňuje David Kučera.
Podívejte se i na to, zda nová nabídka neobsahuje nějaké „produktové přílepky“. „Tedy třeba úvěrové životní pojištění, poplatky za vedení běžného účtu, pojištění nemovitosti apod. Sazba totiž může vypadat opticky dobře, ale další produkty mohou výsledné refinancování prodražit,“ dodává Kučera.
