Regulace hypoték: Jak na půjčku dosáhnout i přes přísnější pravidla
16. 10. 2018
Od října platí přísnější pravidla pro poskytování hypoték. Existuje nějaká možnost, jak "obejít" limity České národní banky? Abychom to shrnuli: K získání hypotéky potřebujete vlastní úspory ve výši aspoň 20 % hodnoty nemovitosti, pokud tedy hypotéka pokryje její celkovou cenu. Pak 4% daň z jejího pořízení. Dále musíte doložit, že měsíční splátka, ale pozor: všech úvěrů, které máte, nepřesáhne 45 procent vašeho příjmu. A ještě to, že výše vašeho celkového zadlužení nebude vyšší než devítinásobek čistého ročního příjmu.
Je pravda, že v některých specifických případech mohou banky doporučené limity České národní banky překročit. Ovšem jen výjimečně, takže nelze spoléhat na to, že právě vy budete tou výjimkou. Co tedy dělat v případě, že hypotéku potřebujete, ale limity nesplníte?
„Doporučila bych sehnat spoludlužníka. Nemůže jím být ale manžel nebo manželka, pokud ovšem nemají rozdělené jmění. Tedy například rodiče, sourozence či jinou blízkou osobu. Spoludlužníkem může být kdokoliv s vlastním příjmem. Ty se pak všechny sčítají a zvyšují šance žadatele. Jen důchodce banky standardně moc neakceptují," říká Petra Horáková Krištofová z portálu hypokalkulačka.cz.
Sama by se v tuto chvíli do úvěru za každou cenu nehrnula. „Je třeba počítat s tím, že úrokové sazby pozvolna porostou. Ti, co mají nyní splátky na hraně svých možností, by mohli být v budoucnu nemile překvapeni," varuje Horáková Krištofová.
Mariana Kuckirová, analytička bankovních produktů Broker Consulting, doporučuje podobné řešení – pracovat s celkovou bonitou klienta. „Pokud nemá žadatel sám dostatečné příjmy, aby splňoval podmínky, lze pro žádost o hypotéční úvěr mít spolužadatele, a tím navýšit měsíční příjem a zvýšit celkovou bonitu. Ta je v takovém případě posuzovaná na všechny žadatele společně za danou domácnost," říká Mariana Kuckirová.
Ta nabízí ještě další varianty, jak situaci řešit. „Například koupit jinou, levnější nemovitost nebo na pořízení nemovitosti použít více vlastních prostředků, tedy zvážit půjčku například od příbuzných a podobně. Například žadatel s čistým příjmem 25 tisíc korun dnes za ideálních podmínek dosáhne na maximální výši úvěru 2,7 milionů korun, kdežto předtím to mohlo být až 3,1 milionů korun," vypočítává analytička Kuckirová.
Zapomeňte na další úvěr
Nepříjemným zjištěním pro mnohé žadatele bude to, že si jen s velkými obtížemi bude možné vzít další úvěr, například spotřebitelský nebo překlenovací, na část hodnoty pořizované nemovitosti. V minulosti šlo o celkem běžnou praxi. Nová pravidla do limitů započítávají všechny úvěry žadatelů, nejenom ten hypotéční. Platí to i o půjčkách od lidí, tedy o takzvaných peer-to-peer službách, jako je třeba Zonky.
„Úvěr u jiné společnosti, i peer-to-peer, snižuje žadatelovu bonitu. Takže ve finále mu banka půjčí méně, než by mu byla bývala bez dalšího úvěru půjčila," upozorňuje analytička Horáková Krištofová. Je třeba dodat, že někteří odborníci tvrdí, že právě tato omezení nahrávají lichvě.
Ekonom Lukáš Kovanda doporučuje nynějším žadatelům o hypotéku zastavit ještě další než kupovanou nemovitost. „Mohou pomoci třeba rodiče či příbuzní, kteří se zaručí vlastní nemovitostí. Někdy postačí třeba i ručení chalupou na venkově. I když v případě ručení rekreačním objektem uplatňují banky zpravidla přísnější kritéria než při ručení domem či bytem. Problematická je při ručení majetkem rodičů či příbuzných skutečnost, že musí dát svoji nemovitost do zástavy třeba na několik desítek let," říká Lukáš Kovanda.
Upozorňuje, že v případě ručení nemovitostí rodičů může při dlouhém časovém horizontu celou věc zkomplikovat úmrtí. Některé banky v Česku proto nabízejí hypotéku, z níž se další ručitel může při řádném splácení po určité době vyvázat. Například v případě třicetileté hypotéky se může vyvázat zhruba po dvanácti letech.
Nebojte se oslovit více bank
Podle analytičky Marcela Mazákové z Partners nejsou nová pravidla z pera ČNB až tak výrazným omezením. Připouští ale, že někteří lidé určitě odpadnou. Mezi odborníky se hovoří o patnácti až dvaceti procentech domácností. „Větší potíže budou mít určitě lidé žijící sami a lidé s větším počtem úvěrů, ale ti by se při zvyšování úrokových sazeb mohli později dostat do problémů se splácením," říká Mazáková.
Také ona radí, jak získat hypotéku, i když je žadatel na hraně limitů. A je to rada jednoduchá: obejít více bank. „U podnikatelů může pomoci výběr vhodné bankovní instituce, která svým výpočtem dospěje k vyššímu příjmu než instituce jiná. Je to tedy o tom dobře vše propočítat a najít správnou banku. U zaměstnanců ale bude výpočet spíše podobný," prozrazuje Mazáková.
Nenajdou se podle ní dvě banky, kde by bonita klienta vyšla na korunu přesně. Scoringové karty si banky chrání a je to jejich know-how, čili málokdy je výpočet bonity možný „dopředu" na internetu. Je tedy nutné vyrazit s žádostí o hypotéku do terénu a obejít více bankovních domů.
Šance na získání hypotéky komplikuje trh s nemovitostmi, kde jsou nyní ceny na svých maximech. A to hlavně ve velkých městech. V Praze stojí byt 2+kk kolem pěti milionů korun, v Brně jen o něco málo méně. Díky restrikcím ČNB by ale ceny nemovitostí měly růst už pomalejším tempem.
Zdroj: Aktuálně.cz
