Spočítáno: Dofinancovat hypotéku úvěrem je řešením, ale dražším
5. 5. 2017
Od dubna musely banky výrazněji omezit poskytování hypoték nad 80 procent hodnoty nemovitosti. Kdo nemá dostatek hotovosti, hypotéku nezíská. I teď však existuje cesta. Hypotéka se dá doplnit úvěrem od stavební spořitelny. Zatím. Jak na to, radí hypoteční a úvěrová analytička Partners Lucie Drásalová.
Banky musejí kvůli regulaci ze strany České národní banky od 1. dubna omezovat tzv. 90procentní hypotéky a současně jen velmi opatrně poskytovat hypotéky nad 80 procent hodnoty nemovitosti. Pokud započítáme ještě 4procentní daň z nabytí nemovitosti, podíl kupní ceny, kterou by zájemce o koupi nemovitosti měl mít „v hotovosti“, a když se přidají ještě stále rostoucí ceny nemovitostí, stává se pořízení vlastního bydlení oříškem, a to i pro bohatší lidi. Klienti tak hledají cesty, jak pořízení vlastního bydlení financovat – často se bude jednat o kombinaci hypotéky, vlastních peněz a dalšího úvěru. Z nabízených variant je nasnadě úvěr ze stavebního spoření. Jaké jsou čtyři kroky, které ke 100% zatížení vedou?
1. krok: Jak vůbec dosáhnout na hypotéku
Poměrně zásadní roli v tom hraje odhad nemovitosti, protože ne vždy kupní cena odpovídá odhadní ceně, kterou stanoví odhadce banky. Odhad často vychází na nižší částky než kupní cena. Velmi často se s tím potkáváme v lokalitách, kde se již dá hovořit o tom, že realitní trh je mírně přehřátý, jako je Praha nebo Brno.
Příklad
Při nákupu nemovitosti za 2 miliony (což je ovšem v rámci Prahy a Brna podprůměrná cena) se může stát, že odhad bude jen 1,9 milionu korun. Banka od dubna půjčí maximálně 90 procent hodnoty, tedy v rámci hypotéky lze čerpat nejvíc 1,71 milionu. To se bavíme o 90procentní hypotéce, kde bude vyšší sazba. Pokud by klient chtěl sazbu nižší, řekněme kolem 2 %, budeme muset počítat, že to nejspíš bude sazba do 80 procent hodnoty nemovitosti, a tudíž maximálně 1,52 milionu. Zbytek kupní ceny je potřeba dofinancovat. V tomto případě je to při 80% hypotéce 480tis + 4 % na daň z nabytí nemovitosti (80 tisíc korun) = celkově klient tedy musí dofinancovat 560 tisíc korun – ať už v hotovosti nebo z jiného úvěru.
Lze uvažovat, že klient má například vlastních 100 tisíc. Pokud to je jediná rezerva, vyplatí si ji nechat pro případ nenadálé události, jako je nemoc nebo třeba oprava auta. Pokud má klient ještě další peníze – vázané například v dluhopisech či jiných finančních produktech, dá se tato stotisícová rezerva v klidu použít. Jsme tedy na 460 tisících, které je potřeba dofinancovat. Ideálně úvěrem ze stavebního spoření, jehož výhodou je jak přijatelná sazba (cca 5 procent – předpokládejme, že by šlo o překlenovací úvěr z nově založené smlouvy o stavebním spoření), tak dlouhá splatnost (počítejme v průměru 20 let). Pokud by se ale klient rozhodl dofinancovat jiným úvěrem, už by se v rámci celkových nákladů dostal na hodně vysokou splátku. Spotřebitelské úvěry bez zajištění se dávají často nejdéle na 8 let a s úrokovou sazbou kolem 10 procent. Nejhorší varianta je samozřejmě nebankovní úvěr, kde jsou sazby ještě vyšší.
2. krok: Jak dlouho pak celý proces trvá
Nemusí se prodloužit o tolik – počítejte pár dní navíc. Spíše se jedná o administrativní zátěž. Je potřeba kontrolovat souběžně více věcí a hlavně nepodcenit přípravu a debatu o celkové konstrukci financování.
3. krok: Jak moc jsou banky benevolentní
Mnozí lidé se ptají, jak se banky dívají na žadatele, kteří si chtějí pomoci úvěrem ze stavebního spoření, jak moc jsou benevolentní. Zatím to banky v zásadě tolik neřeší – kontrolují samozřejmě celkovou bonitu. Klient musí mít příjmy na veškeré závazky – nejen na danou hypotéku, ale pokud dofinancovává jiným úvěrem, tak samozřejmě i na jeho splátky. Otázkou je, jak dlouho bude ČNB tuto problematiku tolerovat. Je možné, že s připravovanou vyhláškou a novelou zákona o ČNB dojde k utlumení dofinancování.
4. krok: Hypotéka a úvěr v rámci jedné skupiny. Jde to?
Většina bank, které mají ve své skupině i stavební spořitelnu, tuto kombinaci nepovoluje. Takže zpravidla jde o dvě rozdílné instituce. Kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření bude přitom znamenat větší zatížení rodinného rozpočtu.
http://finance.idnes.cz/hypoteka-a-dof...ujcky.aspx?c=A170428_074641_pujcky_sov
