Refinancování hypotéky. Jen se souhlasem staré banky
5. 9. 2018
Víte, že když chcete převést hypotéku k nové bance (kde to budete mít výhodnější), musíte se napřed zeptat ve staré bance a nechat si to dovolit?
Když přišel nový občanský zákoník, banky začaly do hypotečních smluv vkládat takzvaný zákaz zcizení a zatížení nemovitosti, doplněný o zápis do katastru. Dlužníkovi brání vložit na nemovitost věcné břemeno, prodat ji nebo převést na jinou osobu. V potaz je ho třeba brát, když chcete hypotéku refinancovat u jiné banky
Zákaz zcizení nebo zatížení nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí se zřizuje na základě písemné dohody vlastníka nemovité věci a třetí osoby, v jejíž prospěch je zřizován. Touto oprávněnou osobu je typicky banka jako věřitel u hypotečního úvěru. Dlužníkovi, který nemovitost dává jako zástavu proti půjčce, tímto zákazem omezuje dispoziční práva k nemovitosti po dobu splácení hypotéky. Dlužník nesmí bez souhlasu banky převádět vlastnická práva k nemovitosti, nesmí nemovitost prodat, darovat, směnit, zatížit ji předkupním právem, věcným břemenem, ale ani ji pronajmout.
„Z toho vyplývá, že i v momentě, kdy chce dlužník třeba i jen hypoteční úvěr refinancovat k jiné bance, musí se z tohoto zákazu vyvázat. Což sám udělat nemůže, ale musí požádat svou stávající banku o souhlasné prohlášení s refinancováním k jiné bance, respektive změnou zástavních práv u nemovitosti na katastru nemovitostí,“ vysvětluje Marek Pavlík z portálu Hypotecnikalkulacka.cz.
V praxi: žádné obstrukce
Současná praxe na hypotečním trhu ukazuje, že souhlasné prohlášení dávají banky bez problémů a automaticky. Nikomu v refinancování nebrání. Na druhou stranu, co platí dnes, nemusí platit zítra. Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti spolu se zápisem na katastru nemovitostí, bankám totiž dává jasnou pravomoc k tomu, dlužníkovi bránit v refinancování hypotéky u jiné banky jenom tím, že neposkytnou souhlas ke zrušení tohoto zákazu.
„Pokud si dlužník vybral banku s výhodnějšími podmínkami a chce refinancovat, jeho stará banka mu k tomu vždycky musí udělit souhlas, někdy i sama podává na katastr nemovitostí návrh na výmaz zákazu zatížení a zcizení u dané nemovitosti. Fakt je, že pokud dlužníkovi tento souhlas nedá – což může udělat, aniž by to musela jakkoli vysvětlovat – katastr nemovitostí zamítne návrh na vklad nové banky, čímž se refinancování k jiné bance stává nemožné,“ tvrdí úvěrová analytička společnosti Partners Lucie Drásalová.
Stejně jako Marek Pavlík ovšem dodává, že zákaz zatížení a zcizení by neměl být pro spotřebitele žádným strašákem, protože banky dnes dávají souhlas s výmazem na katastru nemovitostí automaticky. Za předpokladu, že se tato praxe podrží i do budoucna, svým způsobem podle ní chrání i samotné dlužníky: „Nemůže se stát, že se jejich nemovitost stane předmětem třeba podvodného prodeje či zástavního práva,“ dodává.
Líná huba...
Jsou ale lidé, kteří zákaz zcizení a zatížení spolu se zápisem na katastru nemovitosti odmítají. Z principu. Jak při sjednávání nové hypotéky, tak při refinancování. Důvodem podle Marka Pavlíka bývá třeba už jen to, že ve starých hypotečních smlouvách, které vznikaly před rokem 2014, od kdy je účinný nový občanský zákoník, se tento zákaz spolu s jeho zápisem na katastru nemovitostí neobjevuje.
Odstranit riziko případných budoucích komplikací u refinancování hypotéky k jiné bance lze přitom pouze tak, že si zájemce o hypoteční úvěr nenechá tento zákaz vůbec uvést do úvěrové smlouvy. A když přece jen, tak jen v té „nejlehčí“ formě, kdy je zákaz pouze smluvní, ale není zapsaný v katastru nemovitostí. Totiž – pokud je uvedený pouze v hypoteční smlouvě, zaniká s jejím vypovězením, což značí, že dlužník může refinancovat svou hypotéku k jiné bance, aniž mu v tom mohla stávající banka zabránit. Pokud je ale zákaz zcizení a zatížení zapsaný i v katastru, refinancování k jiné bance musí dlužníkovi vždycky nejdřív odsouhlasit stará banka, bez jejího souhlasu katastr nemovitosti zamítne vklad nového zástavního práva na nemovitost pro novou banku. Rada některých odborníků proto zní: jestli omezení nechcete, můžete klidně s bankou zkusit vyjednávat, aby na něm netrvala, případně aby netrvala na jeho zápisu do katastru. Konkurence na hypotečním trhu je ostrá a banky o klienty stojí – dá se tedy víc než předpokládat, že budou ochotné udělat v tom či onom ústupek.
Zdroj: Peníze
