Stavba rodinného domu: Dobře počítejte!
22. 5. 2018
Úrokové sazby rostou a Česká národní banka s tím ještě chvíli určitě nepřestane. Stále je ale hypoteční úvěr nejlepším možným řešením pro financování bydlení v případě, že nemáme 100 % vlastních zdrojů.
Když se chystáte stavět dům, musíte si uvědomit pár zásadních faktů, které vás čekají. „Pravdou je, že každý klient na začátku výstavby ví naprosto přesně, že bude bydlet maximálně za tři a půl milionu. Nevím, co je to za hranici, ale je rozhodně magická. Každý ji má v hlavě a představuje si, že když na internetu našel staré rozpočty v této ceně, tak realita bude stejná. Nebude,“ říká finanční poradce Ondřej Hatlapatka.
REÁLNÉ NÁKLADY
Pravděpodobně nikdy nepostavíte dům za 3,5 mil. Kč. Proč? Protože ho stavíte pro sebe, a proto nikdy nebudete omezovat technologie a další věci. Navíc, nad stolem se staví krásně, ale mnohdy zapomenete na pár zásadních věcí. Ještě než kopnete do země, zaplatíte hromadu peněz. Putují na různé úřady, které vám musí dát svolení se stavbou. Jdou například na dobudování sítí, které na pozemku chybějí. Rozhodně nesmíte zapomenout na projektovou dokumentaci, bez které dům nepostavíte.
V reálných číslech se tento administrativní boj může pohybovat kolem 150 tisíc Kč v případě, kdy nepřitahujete sítě, a zhruba kolem 300–450 tisíc Kč, když sítě musíte přitáhnout. Ty jsou ale součástí stavby a lze je schovat do rozpočtu, tedy například do hypotéky. Projekt ale účelem není, stejně jako administrativní poplatky. Když tedy jdete stavět dům, máte připraveny tyto peníze? A tím začínáte.
Přicházíme do fáze rozpočtu domu.
Jak už jsme si řekli, každý sní o domě za 3,5 milionu. Tento sen ale končí probuzením ve formě rozpočtových nákladů stavby. Projektant nebo stavební firma vám předloží rozpočet, nad kterým se protočí panenky, a řeknete si, že takto byste to postavili, kdybyste neměli ty své známé a kontakty. Věřte mi, každý má známé a kontakty a rozpočet se nikdy moc od rozpočtu profesionálů nelišil. Proč? Každý rozpočtář vychází totiž z aktuálních cen na trhu stavebnin. Proto se ceny moc neliší.
Mezi nezbytné výdaje, které vás ještě čekají, patří určitě poplatek za odhad nemovitosti zhruba 5000 Kč (ten se dá velmi často vyjednat zdarma nebo alespoň ve slevě, pokud žádáte o rozumný objem úvěru), poplatek za zpracování úvěru zhruba 2500 Kč (opět se mnohdy dá slevit) a vklad zástavního práva na katastru nemovitostí 1000 Kč.
BYT VERSUS DŮM
Jiná varianta může být naopak koupě bytu. Rozhodně pro byt se většinou rozhodují lidé, kteří mají rádi život v centru, ve městě, v určité anonymitě a s klidem „zavřených dveří“ a žádné zahrady. Asi se právě divíte, proč není důvodem výběru i cena.
Odpověď je prostá. Ve větších městech se moc neliší cena nového velkého bytu pro rodinu od stavby stejně velkého domu za městem. V menších městech se naopak musíte dívat i na další parametry, než je samotná cena nemovitosti. „Nedávno mě překvapili klienti, když mi sdělili, že se nakonec rozhodli pro dům místo bytu. Ten byt byl úžasný, velký a se skvělou dostupností do centra města. Měl ale jednu vadu, na kterou velmi často klienti zapomínají, když si nové bydlení pořizují. Měl vysoké provozní náklady měsíčně,“ vysvětluje Ondřej Hatlapatka. „Konkrétně za tento byt by klienti na inkasu platili zhruba 7000 Kč měsíčně. Kromě samotné spotřeby v bytě by platili i příspěvek na recepci, zahradníky a jiné vymoženosti, které život v nových bytech nabízí.“
Na stejný problém v podobě vysokých měsíčních nákladů hlavně z důvodu fondu oprav domu narazíte i při koupi staršího bytu v paneláku. Oproti tomu dům bude znamenat vyšší nebo stejnou splátku hypotéky, ale náklady měsíčně do 3000 Kč. Tak málo? Ano skutečně. Nové domy díky novým technologiím a systémům zateplení dokážou skutečně produkovat reálnou úsporu provozu. A tak stojíte před rozhodnutím. Krásný byt s náklady 3,5 mil. hypotéky, tedy splátkově 13 366 Kč měsíčně, a k tomu 7000 Kč na inkasu, nebo dům za stejnou cenu, tedy stejnou splátku hypotéky, ale s náklady 3000 Kč?
Na druhou stranu koupě nemovitosti s sebou nese daleko menší náklady než výstavba. Platí to jak pro byty, tak i pro domy. Postup při vyřizování koupě je podobný, jen pro odhad v bance budeme potřebovat kupní smlouvu místo projektové dokumentace.
Obecně je i tento způsob daleko rychlejší než výstavba. Musíte se ale smířit s tím, že budete bydlet ve tvaru nemovitosti, který jste si nenavrhovali podle sebe.
JAKÉ FINANCOVÁNÍ ALE VYBRAT?
Už tedy máte jasno, jakou nemovitost zvolíte? Víte, jestli budete stavět, nebo kupovat? To je moc dobře, protože podle toho byste měli vybrat typ financování. Zapamatujte si, že každá banka neumí všechno dokonale. Z výše uvedeného je patrné, že je dobré znát podrobně metodiku všech bank, abyste si mohli dokonale vybrat. Proč?
Abyste například díky špatným pravidlům banky nezůstali uprostřed stavby stát v bodě, kdy potřebujete peníze na další výstavbu, ale banka vám je chce dát, až provedete další výstavbu. A to se dělá špatně. Dále můžete váhat, jaký typ úvěru zvolíte. Bude to hypotéka, nebo úvěr ze stavebního spoření? Zkusíme se na to spolu podívat.
Vezměme si například úvěr na 2 miliony korun. Pokud si jej vezmete v bance jako hypotéku, budete splácet anuitně 7599 Kč po období 30 let se sazbou 2,19 % p. a.
Každým měsícem bude váš dluh menší a budete platit v této splátce menší poměr úroků. Oproti tomu se vám ale zvětší poměr úmoru.
Pokud si ale o podobný úvěr zažádáte u stavební spořitelny, budete splácet 29 let, nejdříve 18 let 6700 Kč při sazbě 1,98 % p. a. Ovšem z této částky bude 3400 Kč na dospořování a 3300 Kč jako splátka úroku úvěru. Tato záležitost potrvá až do fáze překlopení do tzv. řádného úvěru, ve kterém ale na 11 let vzroste splátka na 11 tisíc korun měsíčně a změní se úroková sazba.
Z výše uvedeného příkladu vyplývá, že financovat celý záměr stavebním spořením je velmi nákladné.
EMOCE STRANOU
Ať už se rozhodnete jakkoli, mějte na paměti, abyste se nedostali do finančních problémů. Bydlení není o penězích, ale o emocích. Lidé neřeší cenu nemovitosti, pokud se do ní zamilují. Vždy to budou řešit srdcem a ne mozkem. To je nejčastější chyba všech. Proto vše důkladně propočítejte a zvažte předem, s chladnou hlavou, než se do toho pustíte. Poté už budete myslet srdcem. Doporučuji se poradit i s někým, kdo tomu rozumí a má určitý odstup i nadhled. Například s nezávislým finančním poradcem.
Pohled odborníka
V poslední době se z každé strany ozývají informace o tom, jak se zdražují hypotéky. Úrokové sazby rostou a Česká národní banka s tím ještě chvíli určitě nepřestane. V praxi to znamená, že lidé nyní nakupují vlastní bydlení daleko dráž než minulý rok. Pro nově příchozí do úvěrového vztahu s bankou to nebude takový problém, jako spíše pro ty, co získali hypotéku v levném období na hraně své bonity. Proč? ČNB se snaží konat různá opatření, aby předešla krizi, ale těmito kroky nás právě do krize spíše přivede. Bohužel dražší úvěr znamená jediný efekt v budoucnosti. Při nejbližším refinancování se totiž stane to, že lidem zdraží hypotéky. Bohužel to, co ČNB očekávala, se nestane. Nesníží se ceny nemovitostí, dokonce se ani spirála růstu nezastaví. Bude zde ale hromada lidí, kteří nebudou mít na splácení díky zdražení a budou se svých nemovitostí chtít zbavit. Zbavit se za každou cenu. V tu chvíli teprve přijde mírný propad a banky začnou přebírat byty v nižších hodnotách, než byla výše úvěru. Nemovitosti prodají, ale náklady nepokryjí. Jakmile toto provede více lidí, nastane stejný scénář, který před lety v USA rozpoutal hypoteční krizi. Zdražení hypoték v době, kdy už hypoteční boom proběhl, je spíše cesta krize než vysvobození. Proč se ale lidé najednou dostanou do problémů? Jednoduše, nedokázali si na začátku spočítat celkovou nákladovost bydlení v nové nemovitosti.
Zdroj: Deník - Magazín Bydlení
