Totální hypotéka. Marketingový trik, nebo skutečné výhody?
4. 4. 2018
Totální hypotéka je produkt portálu Hypotecnikalkulacka.cz. S tímto předhypotečním úvěrem můžete získat neomezenou částku a mít v kapse peníze už před nalezením té pravé nemovitosti. Líp tak můžete čelit prodejci nebo realitnímu makléři, který vám nutí zcela zaručeně nejvýhodnější hypotéku od banky, se kterou spolupracuje, nebo svého známého poradce.
Totální hypotéka má své výhody. Na trhu s nemovitostmi například poptávka vysoko přesahuje nabídku a člověk, který má peníze k dispozici už při jednání s prodejcem nemovitosti a může je „vysázet na dřevo“, je pro prodejce mnohem zajímavější než ten, kdo si hypotéku teprve bude vyřizovat (a třeba ji nakonec vůbec nedostane).
Lidé se přitom často setkávají s tím, že realitní makléři nebo developeři je tlačí při výběru bytu nebo pozemku do předem daného – a ne vždycky výhodného – hypotečního úvěru. Říkají jim, že pokud ho akceptují, zvyšují tím svou šanci nemovitost získat. S Totální hypotékou ale kupec vždycky může namítnout – hypotéku a peníze na účtu už mám.
Tento argument nikterak nerozporuje generální sekretář Asociace realitních kanceláří ČR Jan Borůvka. Současně varuje před sjednáváním jakékoli hypotéky, pokud klient nemá nemovitost jistou, zejména kvůli riziku nedodržení lhůt pro zahájení čerpání. Čímž de facto i vymezuje oblast, kde lze předhypoteční úvěr, jako je Totální hypotéka, nejlépe využít.
Totální předhypotéka
Totální hypotéku portál Hypotecnikalkulacka.cz nabízí v kombinaci s následným hypotečním úvěrem. Předhypotéka umožňuje realizovat investiční záměr zejména těm lidem, kteří zatím ještě nemají k dispozici nemovitost vhodnou k zajištění úvěru. Typicky jde o člověka, který ví, že se chce stěhovat do vlastního, a hlavně ví, kolik peněz je zhruba ochotný za byt nebo dům dát – ale ještě si žádný nevybral nebo mu nemovitost „uletěla před nosem“, a nemůže ji tedy bance nabídnout do zástavy. Úvěr může být poskytnut až do 80 procent předpokládané kupní ceny nemovitosti.
Z pochopitelných důvodů se tu na rozdíl od hypotéky nepočítá s hodnotou nemovitosti. Dokud není nemovitost známa, nelze ji samozřejmě nechat objektivně ocenit. Ručit za úvěr může třetí osoba, ručit se dá zástavním právem k pohledávce, zástavním právem k nemovitosti nebo pozemkem. Postačí potvrzení o adekvátní výši příjmu. Úroková sazba je pevná po celou dobu trvání úvěru, úroky se splácejí měsíčně ze skutečně vyčerpané částky. Je možné je zafixovat na 3 až 10 let. Tento typ úvěru je také možné sjednat i na výstavbu rodinného domu nebo koupi bytu či domu v developerském projektu, kde je možné čerpání úvěru nastavit s odložením až na 24 měsíců od data rezervace či koupě. Je také možné nastavit postupné čerpání na 24 měsíců, stejně jako u standardního hypotečního úvěru.
Totální hypotéka kompletně nahrazuje standardní hypoteční úvěr s tím rozdílem, že máte jistotu sazby a schválení s předstihem. Nevystavujete se tedy tlaku, který na vás prodejci mohou vyvíjet v případě vyřizování hypotéky u koupě nemovitosti. Nedostatek času a převis poptávky po bydlení je zaručený koktejl, jak prodělat.
Výhody a nevýhody
„Sjednání úvěru bez vybrané nemovitosti může být atraktivní z pohledu ceny, protože mám garantovanou sazbu, nicméně také pevně nastavené podmínky účelu a čerpání. Ale co když to ve finále nebude koupě, ale smlouva o výstavbě s individuálním čerpáním? Nebo koupě a rekonstrukce? Nebo se v daném časovém horizontu ideální nemovitosti nenajde vůbec?“ upozorňuje na možná rizika předhypotéky specialistka úvěrů společnosti Partners Marcela Mazáková.
Poukazuje přitom na to, že předhypotéka jako taková je na trhu výjimečným produktem. Nejčastějším důvodem, proč ho banky nenabízejí, je obava, že úvěr nebude vyčerpán, budou následovat sankce nebo požadavek klienta na předschválení úvěru, čímž se změní úroková sazba a všechny další parametry sjednaného úvěru i hypotéky.
Na druhou stranu, ale i podle ní může dávat předhypotéka smysl v případech, kdy klient ví, že bude mít nemovitost, ale potřebuje peníze, než reálně vznikne, a tedy než bude vhodná do zástavy. Například když potřebuje zaplatit developerovi ve fázi výstavy nebo chce koupit nemovitost ve veřejné dražbě.
Lepší úroky?
I Totální hypotéka zřejmě najde na trhu svoji cílovou skupinu. Její přednost spočívá v garantovaném úroku předhypotéky i následného hypotečního úvěru a možnosti sjednat ho už nyní, tedy v předstihu a za relativně stále ještě příznivých úrokových sazeb.
„Ano, hypotéka dopředu je zajímavá z pohledu úrokové sazby, tedy nákladů na hypotéku,“ potvrzuje jeho slova finanční poradce Josef Uchytil, jedním dechem ale dodává, že předhypotéka může také přivodit určité nepříjemnosti, pokud se nestihnou lhůty nebo pokud klient například zjistí, že kupovaný byt je zastavený už u jiné banky, která je ochotná odpustit sankci pouze tehdy, když nová hypotéka na nemovitost zůstane u ní, případně když stávající hypotéku převezme kupující.
Zdroj: peníze.cz
