Vyšší ceny tlumí boom hypoték
8. 1. 2018
Úvěry na bydlení budou kvůli růstu sazeb dál postupně zdražovat. Jejich dostupnost zhoršují i „vyšroubované“ ceny nemovitostí.
Postupné zvyšování sazeb České národní banky se s odstupem času promítá i do cen úvěrů na bydlení. K mírnému zdražování hypoték se zpočátku osmělilo jen několik bank, postupně se však přidávaly další. A růst sazeb bude pokračovat. Nicméně konkurenční boj mezi finančními ústavy je značný, takže hypotéky zůstávají stále po měně dostupné. V listopadu 2017 jejich průměrná úroková sazba činila 2,15 procenta a zájem polevuje jen pozvolna. Limitujícím faktorem jsou spíše vysoké ceny nemovitostí.
Za celý rok 2016 si podle Hypoindexu lidé sjednali 114 550 hypotečních úvěrů v celkovém objemu 225,8 miliardy korun. Během jedenácti měsíců loňského roku to bylo 100 267 smluv v objemu 205,7 miliardy korun. Celoroční čísla ještě nejsou známa, nicméně odborníci odhadují, že nový rekord nepadne. Ovšem s výjimkami. „Rok 2017 byl u nás z hlediska hypoték rekordní,“ říká Petr Podracký, produktový manažer pro hypotéky ze Sberbank CZ.
Důvod je jasný. Až hysterickou reakci trhu vyvolalo opatření centrální banky, které požadovalo, aby finanční ústavy poskytovaly hypotéky maximálně do 90 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV) a počet úvěrů v rozmezí 80 až 90 procent LTV by měl tvořit pouze 15 procent portfolia hypoték v každé bance.
„Ti, kdo výhledově plánovali pořídit si byt nebo dům na hypotéku, se obávali, že budou muset už brzy mít k dispozici pětinu kupní ceny z vlastních zdrojů, a rychle začali skupovat volné nemovitosti,“ popisuje Dagmar Krátká, produktová manažerka pro úvěry Renomia Benefit. Tím začal strmý růst cen v místech, kde poptávka rostla nejintenzivněji.
Nejvíce se hlad po rychlé koupi nemovitostí projevil ještě předtím, než vstoupilo v platnost první opatření ČNB (duben 2017).
„Především v lednu a únoru se meziročně zvýšil objem poskytnutých hypoték o 220 procent, březen byl podobný,“ potvrzuje Petr Plocek, mluvčí UniCredit Bank. Doplňuje, že výrazněji se regulační opatření začala projevovat až v letních měsících.
Letos sazby až tři procenta
Boom tak má hypoteční trh zřejmě za sebou. Výrazné ochabnutí zájmu o úvěry přesto odborníci ani samotné banky letos neočekávají. „Zájem o hypotéky bude i nadále vysoký a prodej hypoték bude podobný jako v roce 2017,“ předpokládá Andrea Voláková, mluvčí ČSOB a Hypoteční banky. Češi totiž patří mezi národy, které mají zakořeněnou silnou potřebu vlastnictví bytu či domu. A hlavně, sazby jsou pořád stále atraktivní. „V současné době se pohybují kolem 2,39 procenta, a to u hypoték do 80 procent odhadní ceny nemovitosti,“ přibližuje situaci Krátká.
U některých bank ale za určitých podmínek získáte sazbu nižší, zvláště u kratších fixací. Ojediněle se dá ještě dostat pod hranici dvou procent. Naopak u hypoték do 90 procent odhadní ceny nemovitosti musí zájemce počítat se sazbou zhruba o procento vyšší. Tyto sazby ale dlouho nevydrží. „Očekávám postupné zvyšování úrokových sazeb. Určitě ale neproběhne jedno velké a skokové, ale spíše třikrát až čtyřikrát a vždy o 0,1 až 0,3 procentního bodu,“ uvedla Lucie Drásalová, analytička poradenské společnosti Partners.
„Předpokládáme pozvolný růst úrokových sazeb na úroveň okolo tří procent ročně,“ říká také Podracký.
Růst bude ovlivněn převážně zvyšováním základních sazeb ze strany ČNB a s tím souvisejícím růstem ceny peněz na trhu.
I tři procenta jsou však stále více než přijatelná, zvláště vezmeme-li v potaz sazby, které zde byly v minulosti. Například koncem roku 2010 činila průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů okolo 4,5 procenta.
Samotný úrok tedy určitě není tím, co by zájem o hypotéky výrazně ovlivnilo. Tím jsou spíše již zmíněné „vyšroubované“ ceny nemovitostí a nutnost mít alespoň dvacet procent kupní ceny z vlastních zdrojů (a k tomu čtyři procenta na daň z nabytí nemovitosti plus další peníze na provizi realitní kanceláři). Například u nemovitosti za dva miliony korun to představuje 400 tisíc korun, u čtyřmilionové pak 800 tisíc korun. Takové sumy většina lidí ve svých úsporách nemá. „To dostupnost hypoték snižuje,“ konstatuje Voláková.
Kde vzít vlastní zdroje
Nejvíce tak žadatele trápí otázka, jak potřebnou částku dofinancovat. Vzít si jiný úvěr u téže banky, která poskytne hypotéku, totiž doporučení ČNB nedovoluje. Zájemci tak budou muset pořízení vlastního bydlení buď odložit a dočasně zůstat v nájmu, nebo hledat jiné řešení. „Pokud již klient má stavební spoření, může potřebný rozdíl získat úvěrem z něj,“ říká Plocek. Což také velká část lidí dělá.
A je zde ještě další možnost. „Ideálním řešením je dofinancování například pomocí v rámci rodiny nebo dozajištěním úvěru další nemovitostí, například domem či bytem rodičů,“ poukazuje Podracký. Banky potvrzují, že tato možnost se začíná využívat stále častěji. „Z našich průzkumů vyplývá, že pomáhá téměř polovina rodičů, a to zejména ve větších městech,“ popisuje Plocek. „Od dubna 2017 se zájem dát do zástavy nemovitost rodičů při sjednání hypotéky mladých lidé do třiceti let meziročně navýšil o 15 procent.“ Společně navíc lze o hypotéku požádat nejen s rodiči nebo manželem/manželkou, ale například i s kamarádem.
Zdroj: Lidové noviny
