Hypoteční úroky nepřekročí tři procenta
13. 12. 2017
Zvolnění růstu cen nemovitostí a relativně stabilní úroky. Tak vidí vývoj trhu Tomáš Malkus, specialista na hypotéky ve společnosti Partners. „Díky vysoké konkurenci nedochází ke skokovému zdražení úvěrů,“ říká. V příštím roce chce rozjet v Praze nové hypoteční centrum pod franšízou Partners Market.
V uplynulém roce zpřísnila ČNB podmínky pro hypotéky. Jak se budou podle vás kritéria a úroky měnit v nadcházející sezoně?
V příštím roce podle všeho nepřijde žádné regulatorní opatření, což je pro všechny dobrá zpráva. Ceny nemovitostí budou pravděpodobně ve velkých městech dál pozvolna narůstat, ale dojde ke zpomalení tempa růstu. Co se týče výše úroků, je velice pravděpodobné, že se můžeme v příštím roce dočkat sazeb v intervalu 2,5 až tří procent (při fixaci na pět let a hypotéce na 80 procent ceny nemovitosti). Přestože ČNB pozvolna zvyšuje sazby, a hlavně roste cena zdrojů, díky vysoké konkurenci nedochází ke skokovému zdražení úvěrů. Co se týče letošního vývoje, porovnávat můžeme zatím první tři čtvrtletí oproti stejnému období loňského roku. V tom byly sjednány hypotéky v objemu zhruba 160 miliard korun, zatímco za první tři letošní kvartály to bylo asi 168 miliard. I v počtu úvěrů jsou oba roky srovnatelné. Loni i letos bylo za první tři čtvrtletí sjednáno asi 82 tisíc hypoték.
Chystáte nový projekt. O co půjde?
Je to nové hypoteční centrum v Praze, které bude součástí Partners Marketu. To je franšíza, kterou jsem zvažoval již delší dobu. Nakonec jsem spojil síly s nejlepším franšízantem Partners za rok 2016 a věřím, že společně vybudujeme fungující firmu, kde se spojí znalosti z franšízy a moje dlouholeté znalosti hypotečního trhu. Otevření plánujeme v prvním čtvrtletí příštího roku. Počet spolupracovníků bude stanoven podle poptávky klientů.
Jak se dá řešit to, že zájemce teď potřebuje oproti dřívějšku dvojnásobek vlastních peněz na hypotéku?
Dříve stačilo použít pouze deset procent ze svého a 90 procent poskytla banka formou hypotéky. Dnes klient potřebuje ideálně 20 procent z vlastních zdrojů. To nejvíce trápí mladé rodiny zejména v Praze a dalších krajských městech. Pokud si rodina chce pořídit 3+kk v Praze s průměrnou cenou pět milionů korun, potřebuje tedy milion z vlastních zdrojů. Tento požadavek se dá obejít například použitím další (sekundární) nemovitosti, kterou klienti vloží do zástavy. Nebo si lze vzít další úvěr, typicky ze stavebního spoření. Pokud ale klienti chtějí čerpat hypotéku a vedle toho ještě úvěr ze stavebního spoření, musejí mít dostatečně vysokou prokazatelnou schopnost splácet. Naštěstí i dnes stále můžeme použít hypotéku ve výši 90 procent z odhadní ceny nemovitosti, ale je potřeba počítat s vyšší úrokovou sazbou a vyššími nároky banky na klienta.
Jak bude v praxi zájemce o hypotéku prokazovat, že vstupních 10 nebo 20 procent je skutečně jeho?
Dnes již k tomu některé banky přistupují a po klientech chtějí, aby ještě před schválením hypotečního úvěru doložili například výpis z účtu s požadovaným zůstatkem, výpis ze stavebního spoření nebo například z investičních fondů.
Sjednáváte i velké hypotéky nad 10 milionů korun. Liší se schvalovací proces? Existuje vlastně nějaká horní hranice pro hypotéku?
Objem nové hypotéky není omezen, omezení se řídí bonitou klienta a hodnotou nemovitosti, která určuje LTV neboli poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. Rozdělil bych hypotéky do tří pásem. Do pěti milionů korun jde o standardní schvalovací proces. Pět až deset milionů, tam už je zvýšená kontrola ze strany banky. A nad 10 milionů se ve většině bank případy posuzují velmi obezřetně a individuálně.
Setkáváte se s nějakým netradičním modelem využití hypotéky?
Princip hypotéky na vlastní bydlení je ten, že bytová plocha musí být vyšší než 50 procent z celkové užitné plochy nemovitosti. Příklad: klient kupuje nemovitost, kdy v přízemí je umístěná nějaká provozovna či prodejna. V druhém patře jsou jedna až dvě bytové jednotky. Jestliže přízemí bude mít větší užitnou plochu než byty ve druhém patře, může banka rozhodnout o tom, že hypotéka nebude sloužit k vlastnímu bydlení, ale k podnikání. Tím pádem se ovšem změní splatnost hypotéky až z 30 let na 15 roků. Změní se i úroková sazba, která bude vyšší než u standardní hypotéky.
Zdroj: e15
