Pět rad, jak koupit byt nebo dům od developera
9. 10. 2017
Když už si najdete svůj vysněný budoucí domov, je dobré se vrátit nohama na zem a proklepnout si toho, kdo jej prodává. Důležité je také zvážit všechny způsoby, jak se dá pořízení tohoto bydlení financovat. Základní rady, na co se připravit při koupi bytu nebo domu, který ještě není hotový nebo dokonce existuje zatím jen na papíře, přibližuje finanční poradce Partners Ondřej Hatlapatka.
Pokud kupujete již hotový, zkolaudovaný byt nebo dům, situace je (ačkoli se to mnohdy nezdá) jednoduchá. Hodnota nemovitosti je jasně známa a není problém s vkladem zástavy na katastr, jelikož vše již existuje a je řádně zapsáno.
Financování v takovém případě funguje klasickým způsobem:
- Najdete vhodnou nemovitost,
- Vyberete si vhodnou banku,
- Odhadce banky určí hodnotu zástavy,
- Banka schválí úvěr,
- Podepíšete smlouvy,
- Banka po vložení návrhu na vklad zástavního práva na katastr a zaslání vlastních zdrojů na účet prodávajícího, případně do advokátní úschovy, banka vyčerpá hypotéku. Takové čerpání aktuálně probíhá v jednom „balíku“ a poté klient ihned začíná splácet.
Pokud ale budete financovat bydlení v developerském projektu, který není zkolaudovaný, nebo dokonce se teprve začíná stavět, situace bude komplikovanější. Jak na to?
Hleďte na stabilitu developera
Důkladně se zajímejte, kdo projekt staví, jaké má reference a historii. Hrozí, že stavbu nedotáhne do konce? Chce snad stavět postupně z vašich peněz? Tohle vše můžou být rizikové faktory. Nejstabilnější developer je ten, který svůj projekt financuje půjčkou od banky.
Finanční domy si totiž diktují přísné podmínky, které musí developeři splňovat. Navíc, pokud developer zkrachuje, máte jistotu, že projekt dokončí banka. Ta má totiž celou společnost v zástavě jako záruku projektu.
Nejdříve se obraťte na banku developera
Až budete pátrat, kde si vzít hypotéku, jako první poptejte banku, která financuje samotného developera. Administrativně to bude nejjednodušší varianta. Banka má totiž veškeré podklady u sebe a je schopna velmi rychle reagovat na odhadní proces a samotný proces financování.
Navíc, veškerá potvrzení, která jsou potřeba, jako například, že při zaplacení kupní ceny si developerská banka smaže zástavu z konkrétního bytu, si banka vystavuje sama sobě. Tím se ušetří spousta času.
Nemluvě o tom, že developerská banka má určitě zájem na tom, aby většina bytů byla následně financování jejím prostřednictvím. Mnohdy tak potenciálním klientům nabízí velmi dobré a výhodné podmínky k financování právě proto, aby je nalákala.
Připravte si počáteční zálohu
Při financování developerských projektů se většinou stává, že kupujete nemovitost, která ještě ani nestojí. Developer chce nejčastěji zálohu na začátku výstavby. Tady nastává první problém, jelikož není co dát do zástavy, ale peníze už potřebujete. Tyto zálohy jsou dnes ale do dvaceti procent, což znamená, že byste tuto zálohu měli, dle dnešních poměrů a pravidel ČNB, uhradit ze svých zdrojů.
Nepočítejte s tím, že dostanete všechny peníze z hypotéky najednou
Když započne samotná výstavba, u které musíte doložit, jestli účelem financování je koupě, nebo výstavba. U každého účelu se totiž peníze čerpají jinak. Pokud nemovitost kupujete, a přitom ji developer staví, nemůžete počítat s tím, že nám banka pustí najednou všechny peníze.
Banka bude vždy čekat s určitým poměrem zdrojů až na samotnou kolaudaci nemovitosti. U výstavby se to liší tím, že banka opírá své čerpání o reálně postavenou jednotku a zasílá peníze postupně.
Zde ale pozor. Mnohdy mají developeři složité požadavky, jež některé banky nejsou schopny splnit. Tady platí zlaté pravidlo, že domlouvat byste se měli vždy primárně s tou bankou, která daného developera financuje. Bude ochotnější nastavit metodiku tak, aby byla v pořádku.
Nemluvě o tom, že tato banka má na projektech své zástavy, takže čerpá bezpečněji. Vždy ale bude platit, že poslední platbu banka pustí až po kolaudaci. Což je i dobře z hlediska bezpečnosti klientů.
Zeptejte se na předhypotéku
Pokud financujete nemovitost, která není ještě zapsaná v katastru nemovitostí, je možné využít u některých bank i tzv. předhypotéky. Banka pouští peníze bez zástavy a tu si vkládá až ve chvíli, kdy je jednotka zapsaná v katastru.
Zdroj: deník.cz
