Vše, co je dobré vědět o hypotékách. A rady, jak na ně
2. 10. 2017
Do loňského října stačilo žadatelům o hypotéku 10 % z vlastních zdrojů. Zásahy České národní banky nakonec vedly k tomu, že dnes musejí mít naspořeno minimálně dvakrát tolik, aby o úvěru začali vůbec jednat. Kam se ubírá hypotéční boom, nad tím se zamýšlí finanční poradce Partners Vladimír Weiss.
Protože si lidé brali hypotéky „na krev“, začala ČNB zpřísňovat pravidla. Dnes už je například stoprocentní hypotéka minulostí. Jak na to lidé reagují?
Některé klienty to vůbec neovlivní, protože mají našetřeno dostatek peněz. Naopak lidé, kteří mají k dispozici minimum, s kroky ČNB nesouhlasí a značně jim to komplikuje život. Ideálně totiž potřebují alespoň 24 % z kupní ceny. Stačí sice i 14 %, ale pak je třeba počítat s tím, že se úvěr prodraží a žadatel bude čelit náročnějším požadavkům na prokázání schopnosti splácet.
Změny zatím nejvíc dopadly na mladé zájemce o hypotéku, protože ti si ještě nestačili naspořit potřebnou sumu. Ve složité situaci jsou také lidé z Prahy, Brna a ostatních krajských měst, kde jsou ceny bytů nejvyšší.
Na co si lidé berou hypotéku nejčastěji?
Nejčastěji řeším financování na koupi bytu nebo rodinného domu, pak jsou to rekonstrukce a výstavby. Dále také konzultujeme otázku refixace a refinancování. Vzhledem k tomu, že se čím dál častěji hovoří o růstu sazeb, je to pro lidi s hypotékou aktuální téma. Zajímá je, jak si mohou zafixovat aktuální výhodné podmínky pro další období.
Díky nízkým hypotékám si lidé kupovali byty jako investici.
Investiční nemovitosti jsou časté téma, ale poslední dobou spíš k diskuzi než k realizaci. Vzhledem k rostoucím cenám nemovitostí přestávají být investiční nemovitosti atraktivní z většiny úhlů pohledu.
Na co lidé dnes nejvíce narážejí, když si chtějí půjčit na bydlení? Jak se situace za poslední rok změnila?
Úrokové sazby a ochota bank půjčovat jsou prakticky stejné jako loni. Zásadní rozdíl je v požadavku na výši vlastních zdrojů. Loni, na konci září, tvořily tehdy ještě možné 100% hypotéky pouze 5 % z objemu nových úvěrů. To byl zanedbatelný podíl. Ale zhruba 40 % hypoték bylo v pásmu 85 až 90 %. Právě tito žadatelé mají letos stížené podmínky.
Pokud chtějí lidé kupovat nemovitost či ji rekonstruovat, mají plány, rozpočty. Jak často jim propočty skutečně vycházejí?
Většina rozpočtů se v praxi vůbec nedodrží. Rekonstrukce či výstavba se většinou prodraží o 1,2 až 1,5násobek. Problém je v tom, že si člověk v průběhu řekne: „Když už jsem se do toho pustil, tak to udělám pořádně.“ A začne se odchylovat od původního plánu. Náklady pak samozřejmě rostou.
Jak řešit situaci, kdy si půjčím málo a peníze mi chybí?
Nejlepší je takové situaci předejít. Tedy jakmile je reálný rozpočet připraven, doporučuji ho vynásobit koeficientem 1,2. Díky tomu se získá slušná rezerva, právě na výdaje navíc. Pokud se nakonec ukáže, že byly obavy zbytečné, nemusí se část úvěru, bývá to až 20 %, dočerpat. Je to bez sankce.
Další variantou, jak si poradit s chybějícími zdroji, je úvěr ze stavebního spoření. V těchto případech ho lze čerpat zálohově. Peníze klient obdrží na účet, dokončí projekt a do roka musí prokázat faktury, že peníze skutečně použil na plánovaný záměr.
Jsou časté úvěry od stavebních spořitelen?
Pokud člověk nedisponuje vlastními penězi, potřebuje alespoň vysoký prokazatelný příjem, aby si mohl úvěr na dofinancování dovolit. První volbou bývá právě úvěr od stavební spořitelny. Jeho výhodou je, že má úrokovou sazbu okolo 5 % a splatnost lze natáhnout až na 22 let. Lze ho získat bez zajištění nemovitostí do úrovně 500 až 800 tisíc korun a je na něj možné uplatnit daňovou úlevu. Klasické neúčelové spotřebitelské úvěry od bank takové lukrativní podmínky nemají.
Když lidé nakonec zjistí, že je úvěr nad jejich síly, odstoupí?
Pokud se lidé rozhodnou „jít do vlastního“, jdou za svým snem a jsou schopni pro to udělat vše. Podmínky jednotlivých úvěrů jdou stranou. Kromě hypotéky se například zadluží skrze drahé neúčelové spotřebitelské úvěry, kontokorenty, půjčky v rodině. Takové řešení je ale krátkozraké, rizikové a hraničí s dlouhodobou udržitelností.
Jak tedy hypotéku zvládnout bez dalších půjček?
Někteří klienti mají naspořenou významnou část, jiní sotva pár stovek tisíc. V takových případech je nutné postupovat obezřetně. Měsíční splátky úvěrů by neměly přesahovat 30 až 40 % měsíčního příjmu domácnosti. Kromě toho by klienti měli mít připravenou železnou rezervu ve výši 2 až 6násobku měsíčních výdajů. V rozpočtu také musí zůstat prostor pro tvorbu dalších rezerv, protože hypotékou život nekončí.
Lidé sledují hlavně úrokovou sazbu, ale důležité jsou i další údaje.
Ano. Lidé často koukají pouze na nákladovost úvěru. Úroková sazba je pro ně modla. Na druhou stranu už tolik neřeší poplatkovou strukturu, podmínky úrokové sazby, metodiku banky, výši splátky. Přitom nákladovost je jen jedna strana mince. Úvěr nesmí omezovat nebo představovat významné riziko. Úvěr je tak bezpečný, jak je člověk schopen ho splácet. Z toho plyne, že větší pozornost je nutné věnovat výši měsíční splátky. V optimálním případě by měl mít člověk přibližně třetinu vlastních zdrojů z kupní ceny.
Pokud se rozhodnu pro hypotéku, měla bych vyřešit zároveň i pojištění majetku a možná i svého příjmu. Jak to lidé řeší?
K ochraně majetku lidé přistupují zodpovědně. Uvědomují si, že se jedná o cenný majetek a chtějí být připraveni na neočekávané. Roční pojištění nemovitosti nebo domácnosti navíc není ani příliš nákladné.
A ochrana příjmu domácnosti?
To je jiná kapitola. Někteří lidé ji vůbec neřeší. Vhodnou formou ochrany příjmu je kombinace železné rezervy, například peníze na spořicím účtu, a dobře nastaveného životní pojištění. Rezerva zvládne pokrýt neočekávané výdaje s krátkodobým dopadem jako pracovní neschopnost, ztráta zaměstnání, rozbité auto.
Naopak životní pojištění má řešit rizika dlouhodobě, jsou jimi invalidita, úmrtí, závažné onemocnění, vážné úrazy. Mladí lidé bez závazků rizika podceňují. Jsou schopni otázku ochrany příjmu z části nebo úplně odložit. Naopak lidé s rodinou a závazky si důležitost uvědomují a myslí na zadní vrátka.
Zdroj: Finance iDNES.cz
