Drahé čekání na levné hypotéky. Ceny bytů začínají ujíždět, nižší sazby kupce nevytrhnou
25. 9. 2023
Počkat na levnější hypotéky, anebo předejít opětovnému nárůstu cen a koupit nemovitost ihned. Bolestivé dilema, před kterým stál přinejmenším v posledním půlroce prakticky každý potenciální kupec bydlení. V kombinaci s očekávaným vývojem nájmů stoupá složitost úlohy jen s mírnou nadsázkou na úroveň soustavy rovnic o třech neznámých. Řešení podle expertů není zdaleka univerzální a je zcela odlišné v případě koupě bytu v Praze a kupříkladu rodinného domu daleko od metropole.
„V současnosti se nám naskýtá relativně výjimečné investiční okno, které zůstane otevřené maximálně pár měsíců. Zvláště v Praze, kde již pozorujeme oživení trhu,“ uvádí zakladatel a jednatel společnosti Ownest Martin Machala. Primárně zájemci o investiční byty v hlavním městě začali být v metropoli aktivní už na sklonku jara, odkdy tlačí ceny pražských bytů vzhůru.
Jak uvádějí statistiky Realitymixu, průměrná cena bytu v Praze během léta do září stoupla o více než půldruhého procenta. Mírný nárůst cen skutečně zobchodovaných bytů, rovněž o bezmála půldruhého procenta, ukazuje od května do srpna i cenová mapa portálu sReality.cz, nabídka se navíc smrskla na téměř roční minimum.
„Segment menších bytů vypadá, že se již odrazil od svého dna a může v následujících měsících dále povyrůst,“ říká i ekonom portálu Videobydleni.cz Jakub Veverka. Trend pozvolného zdražování bytů panuje i v některých dalších významných městech Česka včetně Brna či Plzně. Zdražování bytů i na pozadí relativně stabilních hypotečních sazeb je podle odborníků předstihovým signálem o pohybu celého trhu.
„Ve zkratce to znamená koupit byt nyní a zajistit si nejvýhodnější financování,“ dodává Machala. Prakticky to znamená primárně takovou fixaci hypotečních sazeb, která zájemci o půjčku nebude v budoucnu bránit výhodnějšímu refinancováním půjčky.
„Řešením je koupit nemovitost teď a vzít si sice drahou hypotéku, ale s krátkou dobou fixace,“ zdůrazňuje Machala. Jak uvádí Swiss Life Hypoindex, průměrné hypoteční sazby se už čtrnáct měsíců drží nad šestiprocentní hranicí. Příští rok ale má odstartovat éra jejich poklesu, a to ruku v ruce s poklesem úroků České národní banky.
„Předpokládáme, že během příštího roku budou banky hypoteční sazby postupně snižovat, ke konci roku 2024 očekáváme jejich výši na úrovni tří až čtyř procent,“ předpovídá partner Feira Real Estate Vlastimil Šedivý. Jak pro e15 uvedl člen bankovní rady České národní banky Jan Procházka, centrální banka pravděpodobně začne snižovat sazby na sklonku letošního, popřípadě na počátku příštího roku. Pohyb sazeb ČNB se obvykle rychle propíše i do ceníků hypotečních bank. Právě jejich významnější pokles může skokově posílit zájem o nákup nemovitostí a tím i jejich ceny. Tou dobou tak prý bude na výhodný nákup nemovitosti už pozdě, když nižší úroky nedokážou přetlačit efekt mezitím už vyšších cen nemovitostí.
„Vyjednávací pozice kupujícího je zatím velmi silná. Jakmile klesnou úroky hypoték pod pět procent, dojde k prolomení mentální hranice a pozice kupujícího začne pomalu slábnout, když prodávající bude opět více sázet na růst cen,“ zdůrazňuje hlavní eso v rukávu kupujících hypoteční expert Broker Trust Libor Vojta Ostatek.
Právě „výsadu“ dostupnosti hypotéky dokážou prodejci ocenit. „Aktuálně klienti, kteří na hypoteční úvěr dosáhnou, mají větší možnost domluvit se s prodávajícím na snížení kupní ceny,“ připomíná i obchodní ředitel poradenské společnosti Partners Jan Brejl.
Více času i prostoru k vyjednávání mají zájemci o byty, a především rodinné domy mimo metropoli. „V případě rodinných domů stále probíhá korekce a jsou stále na sestupném trendu. Též velmi záleží na regionu. Jak rychle spadly ceny bytů v Moravskoslezském a Ústeckém kraji, tak právě ty budou růst startovat jako první,“ dodává Veverka s tím, že právě tyto kraje jsou lakmusovým papírkem cenových výkyvů.
Při očekávaném průběhu snižování sazeb je podle expertů optimální dvou- až tříletá fixace úrokových sazeb, kdy už na trhu bude panovat podstatně příznivější úrokové klima. „Je lepší akceptovat na určitou dobu vyšší úrokovou sazbu u hypotéky než čekat na sice nižší sazbu, ale placenou z ceny nemovitosti, která bude třeba o deset až dvacet procent vyšší,“ v obecné rovině popisuje analytik společnosti Swiss Life Select Jiří Sýkora.
Jak na modelovém příkladu nákupu bytu v novostavbě za deset milionů korun s třicetiprocentním podílem vlastních úspor uvádějí analytici společnosti Feira Real Estate, vyšší úroky jednoduše zaplatí zhodnocení nemovitosti. „U sedmimilionové hypotéky může činit rozdíl výše splátky v současnosti a za tři roky zhruba devět tisíc korun, tedy 324 tisíc korun za tři roky. U bytu v současné prodejní ceně deseti milionů je pravděpodobné, že za tři roky jeho cena stoupne o více než 3,3 procenta, jak činí rozdíl ve zmíněných splátkách,“ zdůrazňuje Šedivý.
Řešením není ani dočasný nájem. „Poptávka po nájemním bydlení dlouhodobě poroste a nájemci se mohou dostat mezi mlýnské kameny v podobě rostoucích nájmů, které budou výrazně snižovat schopnost spořit, a zároveň rostoucích cen, na které budou muset sehnat financování,“ dodává Machala.
Zdroj: magazín E15 z 20. 9. 2023
