Byt může i slušně vynášet
5. 9. 2017
Koupě bytu pro vlastní bydlení je snem většiny lidí. Vyplatí se však také jeho pořízení na investici. A to i nyní, kdy jdou úrokové sazby hypoték pomalu nahoru. Na co si dát pozor?
Nemovitosti coby vhodná investice v nejrůznějších průzkumech často vyhrávají. A není se čemu divit. Dobrou volbou je totiž i podle odborníků, zvláště pak pro investory, kteří se chtějí vyhnout riziku. „Ceny nemovitostí zpravidla neklesají a výše nájemného je také dlouhodobě stabilní. Zejména v současnosti, kdy ceny kontinuálně rostou,“ potvrzuje František Šudrich, analytik společnosti Trikaya. Navíc mají nemovitosti poměrně dlouhou reakční dobu na různé ekonomické krize. „Obvykle je tak stačíte prodat dříve, než jejich ceny klesnou,“ doplňuje další plus Vladimír Zuzák, generální ředitel Maxima Reality. V dlouhodobém horizontu tak fungují jako spolehlivý uchovatel hodnoty, odolný vůči inflaci.
Lokalita hraje prim
Výši výnosu, kterého z této investice můžete dosáhnout, ovlivňuje především lokalita. Za nejatraktivnější místa jsou považovány Praha a Brno. Paradoxně zde ale bude výnos z pronájmu v průměru nejnižší – pořízení bytů je tam totiž nejdražší. „V Praze a Brně lze při dnešních hodnotách nemovitostí dosáhnout ročního výnosu z nájmu bez poplatků čtyři procenta,“ říká Daniel Kotula, spolumajitel kanceláře RE/MAX Center. „V bohatých krajských městech pak pět až šest a v ostatních lokalitách s vysokou zaměstnaností šest až sedm procent.“ Smysl tak má pořízení investičního bytu i v dalších velkýchměstech. Vybírejte ale místo s potřebnou infrastrukturou a s dobrým dopravním napojením. Lepší je koupit byt v širším centru nebo u zastávky městské dopravy. Byty si totiž často pronajímají studenti a lidé cestující za prací. Pokud jde o umístění v domě, lidé dávají přednost bytům od druhého patra do patra předposledního.
Dobře zafungovat může taková investice i v menších městech, kde se dají byty pořídit za příznivější ceny. „Vhodná jsou ta, kde je nízká nezaměstnanost, tedy třeba ta, kde sídlí velcí zaměstnavatelé, nebo města s opravdu dobrou dopravní dostupností do větších měst,“ radí Zuzák.
Starší byt, či v novostavbě?
Dále budete stát před rozhodnutím, jestli investovat do bytu staršího, či v novostavbě. Ty starší lákají nižší cenou. Řada nájemníků je však dnes náročnějších a za kvalitní bydlení jsou ochotni si připlatit. Nové byty se tak pronajímají až o 20 procent dráž. „Změna zákona o dani z nabytí nemovitosti navíc starší byty skokově zdražila o čtyři procenta. Když připočteme provizi makléře, až pět procent z ceny, zjistíme, že reálná cena se od té inzerované liší až o devět procent. Cenový rozdíl mezi starším a novým bytem se tím zmenšuje,“ tvrdí Šudrich. Vezmeme-li navíc v potaz náklady na rekonstrukci staršího bytu, není překvapením, že mnozí – pokud jim to situace dovolí – koupí raději novostavbu. „Podíl investičních bytů může nyní tvořit až 30 procent z celkového prodeje,“ potvrzuje aktuální vývoj Tal Grozner, ředitel developerské společnosti Star Group.
Menší, nebo větší byt?
Výši výnosu ovlivní rovněž velikost bytu. Platí přitom, že s narůstající cenou nemovitosti se úměrně nezvyšuje nájemné. Nejžádanější dispozicí jsou byty 2+kk. „Vycházejí nejlépe z hlediska nákladů na pořízení a výnosů z pronájmu,“ říká Vladimír Weiss z poradenské firmy Partners. Hodí se totiž jako startovací byty pro mladé, první rodinné bydlení i pro starší generaci. Dobrou volbou jsou i garsoniéry, například u větších kancelářských či technologických center.
S pronajmutím bytu v současnosti nejspíš problém mít nebudete a je jedno, jak velký je. „Na trhu se dnes dobře pronajímají téměř všechny kategorie bytů,“ přibližuje realitu Denisa Višňovská, partnerka kanceláře LEXXUS. A to v krátkých lhůtách. Například v Brně je standardní doba nutná k pronajmutí bytu dva až tři týdny. Stejně je tomu v dalších lokalitách. Důvod je prostý. Množství zájemců totiž značně převažuje nad počtem volných nemovitostí. „Jen u dražších bytů, například těch luxusních v centru Prahy, může hledání trvat o něco déle,“ doplňuje Zuzák.
Určitou roli ve výši výnosu pak hraje cílová skupina nájemníků. Například studentský pronájem je lákavý kvůli vyšším nájmům. Do bytu se zpravidla vejde více bydlících a pronajímatel inkasuje více. „S pronájmem studentů je ale více práce, doporučujeme jej spíše menším investorům, kteří mají čas se nemovitosti věnovat,“ radí Šudrich. A je také potřeba počítat s častějšími opravami, a tedy vyššími náklady na provoz nemovitosti. V blízkosti univerzit ale může studentský pronájem zajistit obsazení bytu po celou dobu pronájmu. Samostatnou kapitolou jsou pak krátkodobé pronájmy, nejčastěji přes AirBnb.
Pozor na náklady
V potaz musíte vzít také náklady – především platby do fondu rozvoje a oprav a případné výdaje na opravy bytu či pořízení nového vybavení. „Každý rok také musíte počítat s úhradou daně z nemovitosti. I to je nákladová položka, i když ve většině případů malá,“ doplňuje Weiss. Kalkulujte i s případnými výpadky v nájmu. Může se totiž stát, že byt bude občas volný. Realitní odborníci říkají, že je třeba počítat v každém roce až se dvěma měsíci, kdy bude prázdný.
Tradiční noční můrou majitelů bytů jsou pak neplatiči. Tuto situaci ale přece jen částečně vyřešil nový občanský zákoník. V určitých případech není potřeba dodržet žádnou výpovědní dobu. Například když nájemník nezaplatí tři nájmy nebo opravdu hrubým způsobem porušuje povinnosti nájemce. To ale budete muset dokázat vy.
Zdroj: Lidové noviny
