Předčasné splacení hypotéky v době fixace nejspíš zdraží
29. 3. 2023
Je to více než dva roky, kdy se řešilo, kolik si banky smějí účtovat za předčasné splacení hypotečních úvěrů v době fixace. Banky upozorňovaly, že si podle zákona smějí účtovat pouze administrativní poplatky. A chtěly si účtovat i ušlý zisk na úrocích.
A téma je zpět. Ministerstvo financí připravilo novelu zákona o spotřebitelských úvěrech, která nyní prochází připomínkovým řízením. Upravená legislativní norma dává bankám už přímo právo účtovat si nejen administrativní náklady až do výše jednoho tisíce korun, ale i část z ušlého zisku na úrocích.
Důležité je říci, že navrhovaná úprava se týká hlavně těch dlužníků, kteří usilují o předčasné splacení ještě v době fixace úrokové sazby. „Typicky jde o spotřebitele, kteří s ohledem na klesající úrokové sazby chtějí svůj úvěr refinancovat úvěrem levnějším, přestože mají v daném období sjednanou fixaci úrokové sazby,“ uvedlo ministerstvo.
Podle návrhu úřadu se úroková část odměny pro banku vypočte jako rozdíl mezi úrokem, který má dlužník sjednaný do konce fixace, a takzvaným referenčním úrokem, který má odrážet průměr aktuálních sazeb na trhu. Stanovovat jej bude každý měsíc Česká národní banka (ČNB). Dlužník však podle návrhu zákona nezaplatí více než dvě procenta z jistiny, tedy půjčené částky.
Kdy lidé předčasně splácejí hypotéku
Důvodů, proč lidé předčasně splácejí hypotéku, je několik. Vůbec nejčastěji se tak děje při její refixaci. Tehdy stará hypotéka zaniká, je splacena, a vzniká nová hypotéka, která se dál splácí. V případě, že dlužník zůstává u své stávající banky, problém s poplatky za předčasné splacení nenastává.
Problém ale přichází ve chvíli, kdy dlužník přechází k jiné bance. Jeho stávající bance totiž hrozí ztráta kvůli tomu, že ji na úrocích nezaplatí tolik, kolik si plánovala při schvalování úvěru. Ostatně i proto banky dlouhodobě volají po tom, aby si mohly účtovat více než jen administrativní poplatky. Jak ale říká obchodní ředitel skupiny Partners Jan Brejl, jsou tu i další případy, kdy se lidé rozhodnou pro předčasné splacení hypotéky.
„Vynechám-li refixace, případně refinancování hypotéky k jiné bance, nejtypičtějšími případy jsou prodej nemovitosti z důvodu stěhování či nemožnosti úvěr dál splácet, nákupu jiné nemovitosti či rodinné situace, jako je rozvod nebo úmrtí,“ vysvětluje.
Přidává i další případ, kdy za předčasným splacením hypotéky stojí touha úvěr na bydlení prostě splatit co nejdříve a zbavit se tím měsíčních splátek. Pokud by novela prošla v navrhované podobě, pak by i takové předčasné umoření dluhu zdražilo. Avšak ani to by nebyla taková novinka. Dosud problematiku totiž reguluje zákon o České národní bance. A ten říká, že banka nebo stavební spořitelna má „právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou v souvislosti s předčasným splacením.“ Nejednoznačnost tohoto znění vedla k rozdílnému přístupu bank.
„Na trhu bylo možné sledovat dva přístupy bank a stavebních spořitelen. Jedna skupina plně respektovala výklad České národní banky a účtovala náklady spojené s předčasným splacením v řádu stokorun a ta druhá v řádech jednotek procent z předčasně splacené výše úvěru. Ty se pak pohybovaly v řádech desítek až stovek tisíc korun,“ vysvětluje Jan Brejl s upozorněním, že za tento přístup centrální banka v poslední době vybraným bankám udělila milionové pokuty.
Novela má do věci vnést jasno
Jakkoli po udělení pokut centrální bankou se trh z pohledu dlužníků stabilizoval, banky dál tlačily na změnu. A dočkaly se v podobě právě připomínkované novely ministerstva financí. Banky ji prostřednictvím České bankovní asociace (ČBA) vítají. Podle ČBA je norma fér k bankám, ale i k dlužníkům. Banky totiž díky ní mohou zlevnit hypotéky, protože do nich nebudou muset zahrnovat případné riziko ztráty právě kvůli jejich předčasnému splacení.
„Jsme přesvědčeni, že je pro všechny účastníky úvěrového procesu vhodné srozumitelně vyjasnit konkrétní pravidla postupu v otázce předčasně splacených hypotečních úvěrů,“ říká hlavní právník České bankovní asociace Filip Hanzlík.
To, že předčasné splacení hypotéky v době fixace zdraží, je podle něj logické: „A to proto, že si na financování poskytnutých úvěrů na bydlení banka půjčuje peníze na mezibankovním trhu, které splácí s pevně daným úrokem třeba pět či deset let.“
Novela ale neklade jen nové nároky na dlužníky, ale rozšiřuje i případy, kdy je splacení hypotéky zdarma. Již nyní je možné každoročně bezplatně splatit až pětadvacet procent úvěru. Stejně tak lze úvěr zdarma splatit v případě složitých životních situací nebo v období končící fixace úrokové sazby. Nově přibude klientům ještě možnost splatit úvěr zdarma v případě prodeje nemovitosti zatížené hypotékou a ve chvíli, kdy je splacení součástí vypořádání společného jmění manželů.
Zdroj: iDnes.cz
