Inflace, válka a cena nemovitostí
7. 7. 2022
Aktuální růst inflace nenechává klidnými nejen domácnosti a firmy. Strategii a přístup musejí obratně měnit také investoři, kteří chtějí logicky alespoň udržet hodnotu svých aktiv. Cest samozřejmě existuje mnoho. Osvědčenou volbou, i když vlivem cen čím dál méně dostupnou, jsou investice do nemovitostí. Ty nabízejí zpravidla jisté zhodnocení, a při výběru atraktivní lokality jsou stále velmi žhavým zbožím na trhu nájemního bydlení. Investoři si také stále častěji pořizují nemovitosti v zahraničí.
„Dlouhodobě ceny nemovitostí opravdu rostou, ale nemusí tomu tak být vždy a všude. A s tím je potřeba počítat. Pokud tedy máme všechna vajíčka v jednom košíku, máme problém. A je úplně jedno, jestli těmi vajíčky jsou nemovitosti, zlato, akcie, dluhopisy, kryptoměny nebo třeba diamanty… Investice by měla být vždy diverzifikovaná a ideálně vložena do aktiv, která jsou bezpečná a jejichž hodnota má nějaký fundamentální základ,“ upozorňuje finanční poradce ze společnosti Partners Lukáš Urbánek.
Trh vždy reaguje na aktuální dění
Nejsilnějším faktorem, který teď ovlivňuje trh nemovitostí, je vysoká inflace v kombinaci s rostoucími úrokovými sazbami. Tempo inflace i sazeb pak akcelerovala ruská invaze na Ukrajině. „Na jedné straně tyto nejistoty způsobují další tlak investorů na ukládání volných prostředků do bezpečných aktiv.
V opačném směru působí rostoucí úroky, které jsou příčinou špatné dostupnosti financování. Zvyšující se úrokové sazby následně způsobí, že bude nutné řadu nemovitostních projektů odložit, případně přecenit, což může vést k tlaku na snížení nabídkových cen,“ míní zakladatel a CEO aplikace BrikkApp Jan Večerka.
Na trhu můžeme také sledovat zajímavou situaci, kdy ceny rostou rychleji než příjmy obyvatelstva, což snižuje dostupnost vlastního bydlení. „V perspektivě aktuální inflace a neustále rostoucího množství peněz uloženého na bankovních účtech nevidím v dohledné době prostor pro změnu tohoto trendu,“ doplňuje Jan Večerka.
Inflace a další vývoj
Ceny nemovitostí v posledních letech rostly o desítky i stovky procent, proto se dá očekávat, že zřejmě dojde ke krátkodobému ochlazení trhu.
„Rostoucí inflace vyvolává potřebu ČNB uplatňovat nástroje na její snižování, přičemž zvyšování úrokových sazeb patří mezi ty hlavní s následným přesahem a vlivem na vývoj trhu s nemovitostmi. Zvyšování úrokových sazeb u hypoték působí tak, že se brzdí a tlumí strana poptávky. S dalším případným růstem úrokových sazeb pak mohou mít kupující problém se získáním hypotéky. Potenciálně jsou pak nadále rostoucí sazby z hypoték přesahující pět procent a více, rizikem, které může vést k tomu, že se bude zvyšovat počet těch, kteří nemusejí být schopni své závazky splácet,“ komentuje generální ředitel společnosti RE/ MAX Jan Hrubý.
Vyšší úrokové sazby z úvěrů mohou podle něj rovněž znamenat útlum investičních aktivit, které by mohly být důvodem k růstu stále až nezdravě nízké nezaměstnanosti.
Následně lze předpokládat, že se bude objevovat stále více případů, v nichž bude prodej vlastněné nemovitosti jedinou rozumnou alternativou. Tyto scénáře pak mohou navýšit počet nemovitostí na trhu a působit tak i jako impuls proti růstu cen. Dočkat bychom se mohli dokonce i krátkodobého poklesu.
„Obecně je bytů nedostatek, nová výstavba běží, nicméně někteří developeři brzdí své projekty, protože kvůli rostoucím vstupům, jako jsou ceny stavebního mate riálu či energie, nejsou schopni dodržet původní cenové plány, podle kterých chtěli prodávat. Dochází proto k úpravě cen, podmínek a často i doby realizace. Dalo by se tedy konstatovat, že může dojít ke zpomalení, respektive k prodloužení doby realizace nových projektů,“ vysvětluje Jan Hrubý.
Na scéně je zvyšování nájmů, rizikem je refinancování
Na trhu s nájemním bydlením roste prudce poptávka kvůli válce na Ukrajině a příchodu uprchlíků, ale také kvůli přetrvávající nedostupnosti vlastního bydlení pro čím dál větší počet lidí. Ceny nájmů tak zřejmě porostou. Zároveň se zdražují zálohy na energie, někdy až dvojnásobně oproti roku 2021. „Kvůli nárůstu poptávky po nájemním bydlení dochází logicky k nárůstu ceny nájemného, do jehož celkové výše se promítá i cena energií. V případě, že je cena nad finanční možnosti, je pro řadu nájemníků variantou hledání menšího a levnějšího bytu, nicméně ani těch na českém trhu není dostatek,“ tvrdí Jan Hrubý.
Pro majitele bytů a domů, kteří splácejí hypotéku, je momentálně kvůli skokovému nárůstu úrokových sazeb velkou hrozbou zejména refinancování hypotéky. Jestliže si před několika lety půjčovali za dvě procenta, dnes to může být klidně procent šest. Vyšší sazby tak mohou vyšroubovat splátku úvěru až několik tisíc korun. Strašákem jsou i nové ceníky dodavatelů energií.
„Pokud by kvůli vysoké ceně došlo k poklesu poptávky po nájemních bytech, dojde pravděpodobně i ke konsolidaci ceny u nájmů. Výrazné procento bytů bylo v posledních letech pořízeno jako byty investiční.
Pro jejich majitele však nyní nastává určité riziko, kdy vzhledem k nárůstu úroků nemusí ani zvýšené nájemné pokrýt měsíční splátku.
Takové nemovitosti pak mohou skončit na trhu k prodeji,“ doplňuje Jan Hrubý.
Jak vybrat investiční byt?
U investičních nemovitostí hraje významnou roli lokalita. Ceny nemovitostí vytrvale rostou zvláště v Praze a velkých městech. Tam, kde je dostatečná infrastruktura a kvalitní občanská vybavenost.
„Kdo ale pečlivě hledá, může najít zajímavé developerské projekty s dostupnými cenami nedaleko Prahy, například směrem na Říčany, Benešov či Kladno. Dostupné nemovitosti a zajímavé zhodnocení nabízí také Karlovy Vary nebo Ústecký kraj,“ říká Martin Klouček z Royal Capital Club.
Pohledem rychlosti návratnosti investic je mezi investory velký zájem o sever Česka. Prim hrají města jako Ústí nad Labem nebo Chomutov. Čistě matematicky to opravdu vychází, protože ceny za jeden metr čtvereční bydlení jsou zde oproti zbytku republiky výrazně nižší. Jenže investor, který má v prvé řadě za cíl dlouhodobou investici ochránit, by se měl dívat i na další aspekty než jen na cenu.
Do hry tak vstupují proměnné jako míra nezaměstnanosti v regionu, výskyt rizikových zón nebo plánovaný rozvoj infrastruktury. Až všechny tyto podmínky pro vstup na trh určují, kam se vyplatí investovat. „Na první pohled levný byt v malém městě nemusí ještě znamenat výhru. Může být důsledkem horší infrastruktury, slabší kupní síly, nižší životní úrovně, menšího zájmu o bydlení v dané lokalitě.
A vlastnit byt v místě, kde není poptávka po nájemním bydlení, není výhrou,“ dodává Lukáš Urbánek.
„Jakmile se na trh s nemovitostmi začneme dívat komplexněji, vychází nám jako dobré místo pro investice města jako Kladno, Mladá Boleslav, Pardubice, Beroun či Kutná Hora,“ uzavírá Jan Vitvera, šéf obchodu Home Portal.
Zdroj: tištěný magazín E15
