ČNB omezuje hypotéky. Je třeba dupnout na brzdu?
20. 7. 2017
Centrální bankéři chtějí přidusit hypoteční trh. Snadná dostupnost půjček na bydlení by prý naší ekonomice mohla v budoucnu pořádně zavařit. Chystaný zákon o ČNB by navíc mohl dát regulátorovi sílu, držet celý sektor hypotečních úvěrů v šachu. Co si o tom myslí odborníci?
„Hypoteční mánie. Přehřívání trhu.“ Tak se k situaci na trhu hypotečních úvěrů v poslední době vyjadřují zástupci České národní banky, které znervózňuje roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a půjčkami na jejich pořízení. A podle všeho nezůstane jen u proklamací. Když minulý týden centrální bankéři prezentovali každoroční Zprávu o finanční stabilitě, byla regulace hypotečního trhu jedním z hlavních témat.
„Pro zachování zdravého hypotečního trhu je nezbytné respektovat pravidlo, že žadatelé o úvěr na nákup bytu mají alespoň z části vlastní naspořené zdroje a disponují finanční rezervou pro splácení úvěru v případě poklesu příjmu nebo zvýšení úrokových sazeb,“ řekl na tiskové konferenci guvernér ČNB Jiří Rusnok. Konec stoprocentních hypoték prý ale nestačí. A tak ze strany centrální banky přichází další doporučení, která by měla omezovat hypotéky s vysokým LTV, tedy poměrem půjčky k odhadní ceně nemovitosti.
ČNB navíc nabádá, aby banky podrobněji sledovaly i další ukazatele, které se týkají poměru celkové výše zadlužení a ročního příjmu (DTI) a poměru výdajů na splátky úvěrů a čistého příjmu (DSTI). Za vysoce rizikové pak ČNB považuje ty úvěry, kde ukazatel DTI dělá víc jak osminásobek ročního příjmu klienta a splátky (DSTI) ročně ukousnou z příjmů víc jak 40 procent.
Ve Sněmovně se navíc aktuálně řeší novela zákona o České národní bance, která by mohla centrálním bankéřům výrazně rozšířit kompetence při regulaci hypotečního trhu. Zastánci přísnější regulace kvitují, že by ČNB mohla případné problémy trhu řešit okamžitě. Odpůrci naopak zdůrazňují, že regulátor dostává do rukou nebezpečnou zbraň, kterou nemusí vhodně použít. Otázkou navíc zůstává, jestli se podaří novelu do voleb vůbec schválit.
Jak se na situaci na hypotečním trhu dívají ekonomové, finanční analytici, zástupci bank a makléřských a poradenských společností?Souhlasí s přísnější regulací a rozšířením pravomocí České národní banky při dohledu nad trhem úvěrů na bydlení?
Lucie Drásalová, hypoteční a úvěrová analytička Partners
Aktuální situace na trhu je taková, že už několik let jsou úrokové sazby extrémně nízko. Navíc ekonomice se daří, je velmi nízká míra nezaměstnanosti, příjmy rostou. Takže poptávka klientů po novém bydlení je poslední roky obrovská. S vysokou poptávkou ovšem rostou i ceny nemovitostí a v některých regionech je růst opravdu enormní a ceny jsou již na hranici či za hranicí únosnosti. Trh je zkrátka v některých lokalitách přehřátý.
Otázkou je, jak moc by měla ČNB zasahovat ve formě regulací. Podle mého názoru jsou banky schopny si objem hypoték a kvalitu portfolia hlídat – je to primárně práce „riskařů“ daných bank. A samozřejmě i akcionáře bank zajímá kromě zisku kvalita portfolia a případné rizikové transakce a tudíž případné odpisy. Banka má velmi efektivní a účinné nástroje, jak objemy a kvalitu regulovat – primárně úpravy scoringu, zvýšení sazeb, metodické úpravy atd. Podle mě je tedy zásah ČNB – ve formě a obsahu, jaký je připravovaný – poměrně razantní a může velmi výrazně hypoteční trh omezit! A dotkne se to především klientů s nižšími či průměrnými příjmy.
Eva Zamrazilová
hlavní ekonomka České bankovní asociace, bývalá členka bankovní rady ČNB
Obávám se, že toto opatření nemůže vyřešit základní problém, kterým je růst cen nemovitostí zejména v Praze a velkých městech. Ani zájem o hypotéky se příliš nesníží, protože ten byl hromadně nastartován prakticky nulovým úročením vkladů a snahou klientů bránit své úspory proti znehodnocení.
Stejná situace panuje v mnoha evropských zemích, kde je viditelné, že regulační politika sama o sobě nemá šanci růst cen nemovitostí zastavit. Situace se vrátí k normálu teprve v momentě, kdy se úrokové sazby odlepí od nuly, klienti na vkladech opět získají alespoň skromný úrok a hypotéky zdraží. A v případě Česka k těmto všeobecně platným faktorům přistupuje ještě slabá nabídka nových bytů způsobená extrémně složitým a dlouhým procesem povolování bytové výstavby. Růst cen nemovitostí zpomalí, až se nabídka začne s poptávkou vyrovnávat. Regulace může poptávku pouze mírně ochladit, ale jádro problému neřeší.
Vladimír Vojtíšek
ředitel odboru řízení rizik Hypoteční banky
Hypoteční trh prochází obdobím silného růstu, a to z celé řady důvodů. Centrální banka drží úrokové sazby nízko, vytváří doporučení k řízení rizik a plánuje další regulaci hypotečních úvěrů. To vytváří na trhu nejistotu. K tomu se připojuje ekonomický růst, nedostatek nových nemovitostí, pomalá stavební řízení a celé to doplňuje zvýšená poptávka po nemovitostech z řad Čechů i cizinců. Můžeme ale už hovořit o přehřátí? Úroveň zadluženosti je v České republice výrazně nižší než v tradičních zemích EU a i realitní trh podle našich analýz zatím nevykazuje nedostatky, které jsme mohli sledovat během krize v letech 2009 – 2010. Proto považujeme za dostatečnou stávající formu doporučení, nikoliv plošnou regulaci. Celý systém řízení rizik je významně komplexnější než trojice čísel (ukazatelů) stanovených centrální bankou a musí odpovídat reálné struktuře klientů dané banky
Více komentářů na penize.cz
