Hypotéky zlevní, ale klesne jejich dostupnost
26. 5. 2020
Ještě na počátku letošního roku analytici předpokládali, že hypotéky letos podraží. Spekulovalo se dokonce, zda ČNB ještě více nezpřísní podmínky, za kterých je možné úvěr na bydlení získat. Pandemie koronaviru ale vše změnila.
Trh s bydlením v důsledku nouzového stavu zcela zamrzl a s ním logicky i trh hypoteční. „Poptávka po hypotečních úvěrech podle našeho měření skokově klesla zhruba o 40 procent,“ říká Libor Ostatek, ředitel společnosti Golem Finance, která se specializuje na poradenství v oblasti financování bydlení. ČNB místo zpřísňování začala podmínky hypoték ve snaze rozpohybovat strnulý trh uvolňovat. Zároveň prudce srazila základní úrokovou sazbu, a to až na 0,25 procenta. Ještě v únoru ji přitom zvýšila na 2,25 procenta.
Některé z bank následně snížily úrokové sazby u svých hypoték poměrně hluboko, až pod dvě procenta.
Základní otázky, které nyní logicky zajímají každého zájemce o vlastní bydlení, tedy zní: zlevní koronavirus do budoucna výrazněji hypotéky? Uvolní banky po vzoru ČNB pravidla při jejich poskytování? A jak se vlastně budou vyvíjet ceny nemovitostí?
ČNB podmínky uvolňuje, banky zpřísňují
Odpověď na první dvě otázky bude záviset například na tom, jak velké riziko budou banky ochotné podstupovat při poskytování hypoték v podmínkách, kdy bude hrozit růst nezaměstnanosti a řadě firmám bude zvonit umíráček. Jak ukazují uplynulé týdny, moc velkou ochotu riskovat od nich čekat nelze.
Ačkoliv centrální bankéři v dubnu výrazně uvolnili podmínky pro poskytování hypoték, mnohé banky je naopak zpřísnily. ČNB zvýšila takzvaný limit LTV (loan to value), který stanoví výši hypotéky v poměru k hodnotě zastavované nemovitosti. Jinak řečeno, jestliže před uvolněním měli mít žadatelé o úvěr zpravidla naspořeno alespoň 20 procent ceny nemovitosti, nyní jim může stačit i pouhá desetina. Na splátku dluhu mohou nyní dát až polovinu čistého měsíčního příjmu (dříve jen 45 procent) a celková výše úvěru již není zastropována devítinásobkem ročních čistých příjmů domácnosti.
„Toto uvolnění se ale zatím na trhu neprojevilo. Banky si rizika řídí podle svých pravidel a některé v posuzování příjmů naopak přitvrdily a dočasně omezily i poskytování hypoték s vyšším LTV. Rozdíly mezi bankami se v tomto směru výrazně prohloubily,“ říká Ostatek. Jak potvrzuje úvěrová analytička společnosti Partners Financial Services Lucie Drásalová, některé banky se sice snaží poskytnout vyšší hypotéku než 80 procent ceny nemovitosti, jiné ale reagovaly opačně, kdy zastropovaly LTV například na 60 procentech nebo pozastavily poskytování hypoték úplně.
I samotné oslovené banky se vesměs shodují, že krok ČNB nebude mít příliš velký vliv na hypoteční trh. „Banky budou řešit riziko nesplácení více než před začátkem krize, uvolňování kritérií tedy nebude na pořadu dne,“ říká například tisková mluvčí Raiffeisenbank Petra Kopecká. Podobně mluví třeba i šéf Hypoteční banky Jiří Feix: „Pokud by banky tyto limity uvolnily, tak by to pravděpodobně některým žadatelům mohlo pomoci dosáhnout na hypotéku, ale my se k tomu, vzhledem ke stávající nejisté situaci, nechystáme.“
Pro mnohé žadatele bude nyní naopak získání hypotéky podstatně složitější. Pracují totiž v oborech, které byly pandemií koronaviru tvrdě zasaženy. Banky to sice nahlas neříkají, protože si podle Ostatka metodiku posuzování příjmů pečlivě chrání jako svou velmi důležitou konkurenční výhodu. Již nyní je ale vidět, že někoho si banky „proklepnou“ důkladněji.
„Z našich průzkumů je zřejmé, že některé banky podmínky pro posuzování příjmů zpřísnily. Přísnějším metrem měří cizince, klienty s příjmy ze zahraničí, zaměstnance v cestovním ruchu, ale třeba i v zábavním průmyslu. Pro rizikovější klienty nastavily přísnější ukazatele, které poměřují měsíční splátku úvěru s čistým příjmem domácnosti,“ uvádí Ostatek.
To samé potvrzuje i Lucie Drásalová, podle níž se teď banky daleko více zaměřují na samotný zdroj příjmu žadatele o hypotéku. „Zkoumají odvětví, kde klient pracuje – ať už jako zaměstnanec, nebo jako podnikatel. Analyzují, jak moc je dané odvětví covidem zasaženo a jak velké propady příjmů v tomto sektoru můžou ještě přijít. Typicky jde o oblast cestovního ruchu či restaurace, kavárny a podobně,“ tvrdí Drásalová. Po těchto klientech pak chce banka doložit více informací o příjmu či po nich požaduje více vlastních zdrojů při nákupu nemovitosti. Jak ale Drásalová dodává, nejde o žádné psané pravidlo, banky zpravidla vše řeší velmi individuálně a hlavně v širším kontextu. Záleží tedy například na tom, na jaký účel chce člověk poskytnout hypotéku, v jakém je regionu, jestli žádá o hypoteční úvěr sám, či je žadatelů více.
Podle Ostatka je rovněž možné, že v létě či na podzim, kdy už budou mít banky více dat o ekonomických dopadech koronaviru na nemovitostní trh, sníží u některých typů bytů cenové odhady. „Typicky to může platit u panelákových bytů bez balkonu. U paneláků se dá obecně čekat pokles cen a po bytech bez balkonu nebude taková poptávka. Lidé se budou bát dalších vln pandemie a nebudou chtít trávit nouzový stav bez možnosti vyjít alespoň na balkon,“ říká Ostatek. Může se tak stát, že kupující budou muset mít více vlastních zdrojů, protože kupní cena bude vyšší, než na kolik byt odhadne banka.
Kampak sazby, kam jdete?
Pokud jde o samotnou výši úroků u hypoték, dolů ji bude tlačit například snížení sazeb ze strany ČNB a konkurenční boj jednotlivých bank. „Je pravda, že je řada signálů a důvodů, proč by hypotéky mohly být levnější. ČNB opakovaně a razantně snížila svou nejdůležitější úrokovou sazbu z 2,25 na 0,25 procenta. To nejde nazvat jinak než dramatický pokles a silný signál trhu,“ říká Vladimír Staňura, hlavní poradce České bankovní asociace. Jak dodává, dolů šly i sazby swapů, jejichž prostřednictvím se banky na trhu zajišťují proti možnému výkyvu sazeb a od nichž odvozují cenu refinancování hypoték. „Při vyšší nezaměstnanosti bude také větší boj o dobré klienty, které se banky budou snažit získat nižšími sazbami,“ říká Staňura.
Proti těmto důvodům ke zlevnění hypoték ale podle něj bude působit větší rizikovost. „Ta je a bude ještě po dlouhou dobu dána nejistotami panujícími v mnoha odvětvích profesích. Než se situace uklidní, budou banky nuceny zvyšovat přirážku za riziko,“ domnívá se Staňura.
Ke snížení sazeb letos sáhly většinou menší banky. Již na konci března tak učinila mBank, v dubnu k tomu samému kroku přistoupily Equa bank, UniCredit Bank, Oberbank či Fio banka. Z těch větších se k nim tento týden připojila i Moneta Money Bank. „Od příštího týdne očekáváme další snížení, ale jde o banky, jejichž sazby byly vysoko, blíže třem procentům, a nyní jdou o něco dolů. Podle našeho názoru v průběhu času dojde ke snížení sazeb, ale bude to velmi pozvolný proces,“ domnívá se Ostatek.
I představitelé samotných bank tvrdí, že žádné velké zlevňování hypoték se nechystá. „Na hypotečním trhu panuje velmi konkurenční prostředí úrokových sazeb, současně ale platí, že v důsledku koronavirové krize dojde k nárůstu rizika nesplácení úvěrů. V tomto kontextu nevidím aktuálně prostor pro dramatické snižování úrokových sazeb,“ říká například manažer pro oblast bydlení České spořitelny Radek Vachulka.
Jaká matka, taková dcera
Jak přísné či benevolentní budou banky při poskytování hypoték, může podle expertů ovlivnit i fakt, jak výrazný dopad bude mít pandemie na jejich mateřské ústavy. Jak říká Lucie Drásalová z Partners Financial Services, to samé zažil český trh již při hypoteční krizi v letech 2008 až 2010. „Náš trh tehdy nebyl krizí téměř vůbec zasažen a portfolio našich bank bylo velmi zdravé a stabilní. Jejich matkám se ale tak dobře nevedlo, a nakázaly proto svým dcerám výrazně omezit poskytování hypoték. Ze dne na den. Bez bližšího zkoumání našeho trhu,“ vzpomíná Drásalová.
Další vývoj na nemovitostním a hypotečním trhu bude samozřejmě z velké části záviset na hloubce ekonomických dopadů pandemie. Podle Ostatka by přes léto mohlo dojít k určitému uvolnění. Pokud pak dramaticky nevzroste nezaměstnanost, poptávka po nemovitostech by mohla výrazně oživit. „Výrazným stimulem by se totiž mohlo stát navržené okamžité snížení daně z nabytí nemovitosti a zároveň zrušení odpočtu úroků z úvěru na bydlení, ke kterému by mělo dojít v příštím roce. To bude poptávku po bydlení stimulovat a i osobně vidím dobu pro pořízení bydlení jako příznivou. Pokud má domácnost stabilní příjmy, není na co čekat,“ tvrdí ředitel Golem Finance.
Byty v Praze žádné velké zlevňování nečeká
I kdyby v budoucnu hypotéky zlevnily, koupit nemovitost v české metropoli zůstane pravděpodobně pro velkou část populace nedosažitelným snem. Podle mnohých expertů není naděje, že ceny nových bytů v Praze výrazněji klesnou. Vyplývá to například z výsledků studie poradenské společnosti Deloitte, podle níž ani v minulé krizi po roce 2008 novostavby příliš nezlevnily. Developeři prý spíše omezí nabídku, než aby prodávali se ztrátou.
Jak analytici Deloittu vypočítávají, v důsledku hypoteční krize klesly ceny novostaveb v Praze od roku 2009 do konce roku 2012 zhruba o desetinu. Pak ale začaly prudce růst a do konce loňského roku vzrostly v průměru o 72 procent na 97 100 korun za metr čtvereční.
Sehnat v Praze nájem za přijatelnou cenu, nebo dokonce koupit byt v centru nyní může být ovšem o něco snadnější než na počátku roku. Ceny pronájmů bytů v centru Prahy po nástupu epidemie koronaviru klesly proti loňsku zhruba o desetinu. Kvůli uzavřeným hranicím se totiž na trh najednou dostalo několik tisíc bytů, které byly jinak pronajímány krátkodobě například prostřednictvím Airbnb. „Nicméně tyto byty, ač budou třeba nabízeny za nižší ceny ve snaze pokrýt ztráty z turistického ruchu, nebudou mít na trh významný vliv. Nabídky budou spíše na měsíce než roky a většina vlastníků se po obnovení cestovního ruchu vrátí ke krátkodobému ubytování,“ tvrdí analytici Deloittu.
Podstatné pro další vývoj realitního trhu bude, jak na současnou krizi zareagují developerské společnosti a také vláda. U developerů bude podstatné, aby nezastavili přípravu řady projektů podobně jako během poslední krize. Důležitou roli podle Deloittu sehraje i stát. Navrhované zrušení daně z nabytí nemovitosti rozhýbání trhu novostaveb nepomůže, protože u prvoprodejů se daň stejně neplatí. Ublížit by trhu naopak mohlo zrušení odpočtu úroků z hypoték od daňového základu, tvrdí analytici ve studii.
V dlouhodobém horizontu každopádně platí, že i přes případný krátkodobý výkyv budou byty v Praze čím dál tím dražší. Především kvůli tomu, že se do metropole budou stěhovat lidé za prací.
Zdroj: Ekonom
