Odbornice: Spořit a mít vizi? Pro mnoho lidí je to revoluční myšlenka
9. 3. 2020
Na vlastní bydlení řada mladých lidí nedosáhne. Nemovitostí je nedostatek, ceny jsou vysoké a hypotéku nezíská kvůli regulaci každý. Co s tím? „Zásadní je začít vůbec šetřit,“ říká úvěrová a hypoteční analytička skupiny Partners Marcela Mazáková. A rozebírá i další témata, jako je vývoj úrokových sazeb.
Podle ČNB objem úvěrů zahrnujících skutečně nové i refinancované hypoteční úvěry činil loni 191 miliard korun, zatímco v roce 2018 to bylo 222 miliard korun. Máte za to, že se jedná o drastický propad hypotečního trhu?
Propad hypotečního trhu vnímám jako souběh více faktorů. Nemalý podíl je dopad regulace ČNB z pohledu bonity klienta, tedy parametrů DTI a DSTI. Svoji roli hrálo i zvýšení sazeb, které se v prvním kvartálu roku 2019 pohybovaly na hranici tří procent, a financování vlastního bydlení bylo méně atraktivní.
Dalším faktorem je o kousek menší poptávka po refinancování. Tedy kvalitnější práce retenčních oddělení bankovních domů. Banky obecně více pečují o své klienty a snaží si je udržet nabídkou konkurenceschopné sazby i na další pevné období.
Bude podle vás hypoteční trh letos znovu růst?
Rok 2020 vidím spíše jako rok stabilizace a další velký propad objemu hypoték neočekávám. Předpokládám, že z pohledu objemu bude letošek podobný roku 2019.
Pokud je přístup k hypotékám regulovaný a růst cen nemovitostí neúměrně předstihuje růst příjmů lidí, jak by se podle vás měli zejména mladí lidé připravovat na pořízení vlastního bydlení?
Je rozumné, aby nepřecenili vlastní síly. Naspořit deset procent kupní ceny by měli zvládnout. Jen je třeba se připravovat a řešit bydlení dříve, než podepíšou rezervační smlouvu. Máme velmi nízké procento nájemního bydlení. Možná způsobené téměř nezdravou potřebou něco vlastnit.
Problém je, že i nájemním a obecních bytů je málo. Je dobré, že se nájemní bydlení stalo dnes frekventovaným tématem, ale reálně budeme vidět výsledky v číslech tak až do pěti let.
Pokud tvrdíte, že mladí lidé mají šetřit na to, aby mohli zažádat o hypotéku, jaké finanční produkty byste jim doporučila k tomuto šetření a proč?
Je podstatné chovat se finančně zodpovědně. Není tak důležité, do jakých produktů peníze vloží. To záleží na profilu konkrétního klienta, jak efektivně bude prostředky zhodnocovat. Zásadní je začít vůbec šetřit. Mít vizi a již dnes se připravovat na něco, co si budu chtít pořídit za pár let. Pro mnoho lidí je to však stále revoluční myšlenka.
Podle developerů bude i letos nadále pokračovat převis poptávky u realit nad nabídkou a ceny i dál mírně porostou. Souhlasíte s tím?
Nemovitostí je nedostatek a bohužel ani v letošním roce nepředpokládám zlepšení. A pokud poptávka převyšuje nabídku, není důvod pro snížení cen.
Souhlasíte s názorem, že zpřísněním podmínek pro získání hypoték ze strany ČNB a s ním související propad hypotečního trhu zpomalil růst cen nemovitostí v Česku?
Naopak, ceny nemovitostí stále rostou. Mnoho zájemců o vlastní bydlení je přitom stále ochotno zaplatit i vysoké ceny, které z dlouhodobého pohledu nemusí vždy odpovídat tržním cenám. Díky stále vysoké poptávce nemají developeři ani prodávající důvod snižovat ceny.
Osobně nevnímám parametry LTV/DTI/DSTI na současných hranicích za škodlivé. Minimálně právě omezení LTV na 60 % pro investiční nemovitosti výrazně zkomplikovalo možnost řešit hypotéky na pronájem. Omezení ze strany ČNB vnímám jako jasný signál, kde by se s nadsázkou dalo říci: „Nemovitostí je málo a bylo by fér, aby si každý zájemce pořídil jen jednu.“
Podle některých statistik je většina nemovitostí v Česku koupena za hotové peníze, tedy ne na hypotéku. O čem to podle vás vypovídá?
Velká část nových nemovitostí je pořizována za účelem následného pronájmu. Nicméně nesouhlasím s tezí, že většina nemovitostí v ČR je hrazena z vlastních zdrojů.
Nakolik se na nákupu nemovitostí v Česku podílejí cizinci?
Liší se podle lokalit, nejvyšší procento mají Praha a západní Čechy. V hlavním městě odhaduji až 25 procent, ale toto budou vědět developeři a realitky lépe.
Mají cizinci stejné podmínky pro nákup nemovitostí v Česku jako občané ČR?
Ne. Cizinec z Evropské unie musí mít příjem v České republice. A cizinci mimo EU v drtivé většině potřebují trvalý pobyt v České republice. Možná právě proto byty kupují z vlastních zdrojů nebo hledají jiné druhy financování.
V Česku jsou obecně daně z nemovitých věcí nízké. To se týká i daní z nemovitostí. Souhlasíte s tím?
Ano. U této konkrétní daně je podle mého názoru prostor pro zvýšení sazeb. Zároveň souhlasím, že by tato daň měla být v kompetenci obcí, aby si samostatně určily výši koeficientů a tím i výši finální daně.
Ekonomové doporučují, aby nemovitosti na spekulaci, investiční byty na hypotéku, byly více zdaněny. Myslíte si, že je to dobrý nápad?
Já osobně považuji většinu daní za předimenzované a na hranici udržitelnosti. Ovšem s jedinou výjimkou. A to jsou daně majetkové, daně z nemovitých věcí. Navýšení daně z nemovitosti třeba u nemovitostí na investici mi dává smysl, ale jen obecně. To proto, že jsou nízké.
Totiž, pokud mám dnes daň z nemovitosti třeba ve výši 480 korun ročně, zaplatím ji, i kdyby se zvýšila desetkrát, aniž by mě to nějak dramaticky finančně zasáhlo. Ale to je pouze příklad, protože o takto dramatickém navýšení se nehovoří. V praxi si ale nedovedu představit, jak by se definoval byt na spekulaci. Nevím, jak by se chtělo prokazovat, co je na spekulaci. Dává mi smysl pouze plošné navýšení a případně zvýhodnění pro sociálně slabé. Toto ale není téma pro mě.
Ministerstvo financí navrhuje prodloužit dobu, po jejímž uplynutí nemusí majitel od nabytí nemovitosti při dalším prodeji platit daň z příjmu. Současných pět let je podle ministryně Schillerové přežitých, přála by si posun na 15 let. Změna by se netýkala lidí, kteří mají v dané nemovitosti trvalé bydliště, ale investičních bytů. Co tomu říkáte?
Osobně hranici 15 let vnímám jako hodně vysokou. Rozumím obavě z vysoké míry investičních nemovitostí a potřebě tento segment regulovat. Finální návrh jsem neviděla, tedy mohu pouze spekulovat. Zde bychom ale neměli zapomínat na bydlení osob blízkých.
Uvedu příklad. V současné době mohu pořídit bydlení nejen sobě, ale i osobně blízké. Tedy reálně vlastním dvě nemovitosti. V jedné bydlím já, v jiné moje dcera, která aktuálně studuje. A předpokládáme, že v místě studia zahájí i svůj budoucí profesní život. V obou dvou případech jsem majitelem nemovité věci, i když reálně mám bydliště jen v jedné.
Pokud se dcera po sedmi letech rozhodně založit rodinu v jiné části České republiky a byt budeme reálně prodávat, tak zaplatím daň z příjmu? Jako prodávající jsem neměla v nemovité věci bydliště po dobu minimálně dvou let, to je fakt, ale opravdu se jednalo o investici? Souhlasím, že je třeba problém řešit. Jen se obávám, že ti, na které by mělo opatření padnout, si najdou způsob, jak jej efektivně obejít.
Česká národní banka v únoru zvedla základní úrokovou sazbu o 0,25 procentních bodů na 2,25 %. Dá se očekávat zdražení hypoték?
Na první pohled by se dalo navýšení sazeb očekávat. Ale pokud se podíváme na poslední rok či dva, tak navýšení sazeb ČNB není přímo úměrné vývoji ceny hypotečních úvěrů. Osobně očekávám mírný nárůst, ale bude hodně záležet na konkurenčním prostředí a odvaze některých bank poskytovat úvěry s nižší než minimální marží.
Lze kvůli vyšším úrokům očekávat i zvýšení úroků u úvěrů pro domácnosti?
Pokud máte na mysli spotřebitelské financování, tedy neúčelové, nezajištěné úvěry se sazbou „od 3,9 % p.a. a výše“, tak zde žádné navýšení neočekávám.
Jak to bude u firem? Ty si už nyní stěžují, že oproti zemím eurozóny platí za úvěry více, než by chtěly. Zdraží jim banky úvěry?
Úvěry pro firmy a zdroje k poskytování těchto úvěrů jsou mnohem více vázány na pohyblivé sazby. Zde by se navýšení promítnout mohlo. V tomto segmentu je však stále zásadní pro finální ceny úvěru nejen cena zdrojů, ale hlavně riziko klienta. Sazby se stanovují individuálně a rozptyl je tedy velmi těžké určit.
Jak hodnotíte současné zhodnocování spořicích účtů v bankách?
Aktuální sazby na spořicích účtech, velmi laicky řečeno, vypovídají o potřebě konkrétních bank po nových penězích. Pokud banka nemá potřebu nových prostředků, tak nemá důvod navyšovat sazby na spořících produktech.
Banky mají dost likvidity, ale i tak se nyní předhánějí v tom, kdo nabídne ten zaručeně „nevýhodnější“ úrok na spořicích účtech či termínovaných vkladech, ale i to podmiňují mnoha podmínkami. Proč to dělají?
Nedělala jsem si průzkum. Ale dá se vyvodit závěr, že pokud váží zhodnocení na další produkty či specifické podmínky, není cílem pouze zhodnocení prostředků klienta, ale také zaujmout cílového klienta a získat ho.
Podmínkou pro získání lepšího úroku jsou například limity pro spořicí částku. Které z podmínek pro získání výhodnějšího úroku považujete ze strany bank za nejzáludnější?
Zde nechci spekulovat. Osobně mi pásma nevadí. Za zásadnější podmínku považuji vazbu na jiný produkt. Z hlediska kvality nabídky by u mě osobně vítězil spořicí účet se zhodnocením 1,5 – 2 % p.a., ale bez vazby na nový běžný účet či investice v dané společnosti. Tedy za nejzáludnější, jak říkáte vy, považuji podmínku otevřít si ke spořicímu účtu se slušným zhodnocením i jiný produkt.
Zdroj: iDNES.cz
