Předčasné splácení se může prodražit
4. 11. 2019
Ještě před pár lety si banky mohly za předčasné splacení hypotéky účtovat tučné poplatky. Před třemi lety ale nový zákon jasně stanovil maximální výši sankcí.
Mimořádně splatit můžete jakýkoli úvěr v podstatě kdykoli. Otázkou spíše je, za jakých podmínek. Ty se mohou výrazně lišit podle toho, kdy jste si hypotéku sjednali. Jestli to bylo před nástupem účinnosti novely zákona o spotřebitelském úvěru, nebo až po ní.
„Pro úvěry poskytnuté před 1. prosincem 2016, u nichž zároveň ještě nedošlo k refixaci, platí předchozí právní úprava,“ vysvětluje Vladimír Weiss, finanční poradce společnosti Partners. U těch tedy mohou být poplatky za mimořádné splátky relativně vysoké.
„Banky a stavební spořitelny si účtují buď sankci ve výši ušlého úroku do data výročí fixace, nebo je nastavena nějaká paušální sazba – typicky deset procent z aktuální výše jistiny nebo pět procent z aktuální výše jistiny za každý rok do data výročí fixace,“ říká Weiss.
V naprosté většině případů se tedy vyplatí počkat s mimořádnou splátkou na výročí fixace. V tomto případě totiž i dříve platilo, že můžete splatit jakoukoli část nebo i celou hypotéku zdarma.
Na výročí fixace zdarma
Jiná situace je ovšem u úvěrů poskytnutých po 1. prosinci 2016 nebo u úvěrů, které po tomto datu měly refixaci. Novela totiž učinila hypotéky pro spotřebitele mnohem flexibilnějšími – včetně možnosti každoroční mimořádné splátky.
„Mimo období refixace může klient bez poplatku splatit jednou ročně až 25 procent celkové výše úvěru,“ říká Petr Plocek z UniCredit Bank. Konkrétně tak můžete učinit při každém ročním výročí od data podpisu úvěrové smlouvy. A tuto možnost řada majitelů hypoték využívá.
„Pokud provedení částečné mimořádné splátky plánujete, měli byste o tom ale banku informovat. A to alespoň 14 dní před datem provedení takové splátky,“ doporučuje Andrea Vokálová z Hypoteční banky.
Po úhradě mimořádné splátky se vám sníží splátka nebo se vám zkrátí doba splácení, což je v celkovém důsledku výhodnější. Ve výročí fixace pak můžete splatit bez sankcí i celou hypotéku.
Možnost splatit jednou ročně až čtvrtinu výše úvěru mají samozřejmě i ti, kteří svoje bydlení zafinancovali pomocí úvěru ze stavebního spoření. „Učinit tak lze během jednoho měsíce před dnem výročí uzavření smlouvy úvěru,“ doplňuje Monika Kopřivová ze Stavební spořitelny ČS.
Stejně tak u stavebního spoření platí možnost doplacení celého úvěru zdarma. „Tedy pokud předčasné splacení úvěru klient provede v období tří měsíců před koncem období, pro které je sjednána úroková sazba,“ připomíná Lenka Molnárová z Raiffeisen stavební spořitelny. Tyto lhůty platí i u hypoték.
Druhým případem, kdy zákon zaručuje splacení úvěru na bydlení zdarma, jsou závažné rodinné události na straně dlužníka. „Za ty je považováno zejména úmrtí, dlouhodobá nemoc či invalidita,“ vysvětluje Michal Novák, hlavní analytik Broker Consulting.
Ve všech ostatních případech je pak třeba u předčasného splacení počítat s tím, že vás to bude něco stát. „Pokud budete prodávat nemovitost, která byla účelem úvěru nebo sloužila jako zástava úvěru, pokuta za mimořádnou splátku by neměla podle zákona přesáhnout jedno procento z mimořádné splátky a maximálně může být ve výši 50 tisíc korun,“ popisuje Novák. To ovšem platí, jen když k prodeji došlo nejdříve po 24 řádných měsíčních splátkách.
Co si banky smějí naúčtovat
V ostatních případech má banka nárok na úhradu takzvaně účelně vynaložených nákladů. Co do nich patří a co ne?
„Zde je situace poměrně turbulentní. ČNB opět intervenovala ve smyslu, že bankám v souvislosti s předčasným splacením úvěru prakticky žádné náklady nevznikají,“ říká Weiss. „Touto intervencí se některé banky řídí, což v praxi znamená, že je možné provést prakticky kdykoli a v jakékoli výši mimořádnou splátku téměř zdarma,“ dodal.
Ve vysvětlení, které k problematice účelně vynaložených nákladů vydala v březnu ČNB, totiž stojí, že za ně lze považovat věcně nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je odůvodněná. Jedná se tedy zejména o administrativní náklady.
Naopak banky nesmějí účtovat náklady na zjištění zdrojů pro poskytnutí hypotéky. Podle ČNB se v tomto případě jedná o (marně vynaložený) náklad na poskytnutí spotřebitelského úvěru. Totéž se týká provize vyplacené zprostředkovateli úvěru.
Například ČMSS tak aktuálně účtuje jen 500 korun administrativní poplatek. Stavební spořitelna ČS neúčtuje od dubna nic. „Jedná se o dočasné řešení a stále analyzujeme, jakým způsobem zvolit nejvhodnější trvalé řešení a v jaké výši poplatek kalkulovat,“ dodává Monika Kopřivová ze Stavební spořitelny ČS.
Zdroj: Lidové noviny
