Trnitá cesta podnikatelů k hypotéce: Jak projít a nezranit se?
24. 5. 2017
Na současné stále levné hypotéky prý dosáhne každý. Ale není to úplně pravda, někteří mohou mít problém. A to osoby samostatně výdělečně činné, které nemají zaměstnaneckou smlouvu. Jak mohou úvěr na bydlení snadněji získat, radí hypoteční analytička Partners Marcela Mazáková.
Podnikatelé se často obávají, že nedosáhnou na hypotéku kvůli svému daňovému přiznání. Existuje totiž velký rozdíl v tom, když přijde o hypotéku žádat zaměstnanec, nebo podnikatel. Tomu prvnímu všechny banky obvykle uznají celou jeho mzdu, ale na příjem z daňového přiznání se dívá každá jinak. Různě ho krátí, přepočítávají a upravují, dokonce v každé bance vyjde jiná výše čistého příjmu, ze kterého pak hypotéka vychází.
Podnikatelé se po účinnosti nového Zákona o spotřebitelském úvěru už nemohou tak jednoduše vydat cestou bezpříjmové hypotéky, kde za cenu vyšší úrokové sazby a výrazného omezení LTV (často max. 50 % zástavní hodnoty) měli možnost alespoň nějaké prostředky získat. Poptávka po hypotéce se tak pro podnikatele stává noční můrou. Než najdou tu pravou banku, musí chvíli hledat a nad vyřizováním úvěru stráví hodně času.
6 rad, jak postupovat při vyřizování hypotéky
- Nevychází vám dostatečný příjem: Ověřte si v bance, jaký výpočet příjmů použili, zda váš příjem počítali ze základu daně, modifikací výdajových paušálů, z obratu FOP nebo dokonce s.r.o. Každá banka používá jinou metodu výpočtu, a když narazíte na tu správnou, budou vaše šance na úspěch vyšší.
- Začali jste podnikat nedávno: Nevzdávejte se. Některým bankám stačí, když budete mít jedno daňové přiznání. Dokonce existují i banky, kterým stačí v posledním zdaňovacím období minimálně 6 měsíců podnikání, aby příjem akceptovaly.
- Na zimu přerušujete živnost: Toto je pro banky problém. Od přerušení můžete o hypotéku žádat až po 12 měsících podnikání. Na hypotéku si tak chvíli počkáte. Pokud ji tedy chcete získat, nesmíte na jednu zimu vaši činnost přerušit.
- Hypotéka bez dokládání příjmu: Kvůli Zákonu o spotřebitelském úvěru, kterým se řídíme od prosince 2016, přestaly banky tento produkt poskytovat. Můžete stále narazit na benevolentnější posuzování příjmu podnikatele, nicméně pouze prohlášení stačit nebude. Banky posuzují pravidelné obraty na účtech klientů a chtějí vidět daňová přiznání. U částečného dokladování bonity je třeba počítat s vyšší rizikovostí klienta, což se odrazí na vyšší úrokové sazbě – cca 4 % a zároveň na nižším objemu úvěru – cca do 50 % LTV.
- Jak se vyhnout komplikacím: Pokud jste OSVČ, řešte své možnosti včas, s dostatečnou časovou rezervou, nejlépe půl roku předem i dříve. Zeptejte se ve své bance, vyhledejte specialisty na úvěry nebo finančního poradce a proberte s nimi, jak by mělo vypadat vaše daňové přiznání ještě před tím, než jej podáte na finanční úřad. Klient si často představou, že je třeba své příjmy „upravit“, zbytečně zkomplikuje život. Nejlepší je se poradit s odborníkem v oblasti úvěrování.
- Rozdíl mezi paušálem a reálnými náklady: Pokud klient využívá v DP reálné náklady (vede daňovou evidenci), není co modifikovat a banky musí vycházet při výpočtu ze základu daně. Uplatňovat paušální výdaje procentem je legální forma danění, kterou využívá většina živnostníků s příjmem do 500 000 Kč ročně. Zároveň je dobrá zpráva, že si banky uvědomují skutečnost, že podnikatel této možnosti využije, protože se mu vyplatí – jeho reálné výdaje jsou výrazně nižší. A proto některé banky umí modifikovat příjmy z daňového přiznání, kde byl tento způsob danění využit. Z výdajů pod 60 % může být modifikací započítáno výrazně nižší procento, a tím klientovi uznány výrazně vyšší příjmy. Nicméně, je třeba narazit na ten správný finanční dům dříve, než dojdou síly.
Co vás čeká, pokud se jako podnikatel vydáte do banky pro hypoteční úvěr? Podívejte se na příklady.
Příklad 1: Jedno daňové přiznání a měsíční příjem pokaždé jiný
Petr Novák už sedm let podniká jako zedník. V podnikání se mu daří, o práci nemá nouzi, proto se rozhodl, že si postaví vlastní dům. Pozemek si koupil už před dvěma lety. Má naspořené peníze ve výši 650 tisíc a na 2,5 milionu si potřebuje vzít hypoteční úvěr.
Petrovi reálně po zaplacení všech nákladů zbývá cca 32 000 měsíčně. Nicméně banky zajímají fakta, a proto si Petr vzal své daňové přiznání z roku 2016 a vydal se na maraton po bankách. V té první se úředník zajímal o řádek 37 (Dílčí základ daně nebo ztráta ze samostatné činnosti), kde byla zdánlivě nezajímavá částka 98 540 Kč. V bance odečetli zaplacené zálohy a zbyla jim suma 62 589 Kč, kterou vydělili dvanácti. Měsíční příjem tedy vyšel na 5 216 Kč. Petr v této bance hypotéku nevyřídil.
Ve druhé bance zajímal bankéře opět řádek 37 se sumou 98 540 Kč. Zde už vypočítali jako výsledný čistý příjem 8 212 Kč měsíčně, ale ani to nestačilo na vyřízení hypotečního úvěru.
Ve třetí bance se nejprve zajímali o to, zda Petr uplatňuje paušální výdaje. Na to se ho dosud nikdo neptal. Jako zedník využívá paušál 80 %. Bankéře zajímala také příloha č. 1 daňového přiznání, zejména řádek 101 Příjmy podle § 7 zákona. Zde byla suma 492 702 Kč. V systému jim s touto sumou vyšlo, že Petr má příjem 20 529 Kč měsíčně, který na hypotéku stačí. Petr tedy získal hypoteční úvěr na 2,5 milionu korun na 30 let s pětiletou fixací, úrokovou sazbou 1,99 % a splátkou 9 264 korun měsíčně.
Komentář: Petr hypotéku vyřídil, ale musel hledat. Jak se této nepříjemnosti vyhnout předem? Ještě před samotnou návštěvou lze do banky elektronicky poslat naskenované daňové přiznání a dozvědět se, jaký příjem z daňového přiznání vychází. Snadno tak zjistíte, zda hypotéku vůbec vyřídí. Druhou možností je vyhledat pomoc finančního poradce nebo úvěrového specialisty. Tito lidé se v hypotečních úvěrech pohybují každý den a umí poradit, do jaké banky má smysl zajít.
Příklad 2: Jak vyřídit banku, když oba manželé podnikají
Manželé Košíčkovi jsou oba OSVČ. Paní Košíčková podniká od května 2015 v pohostinství, ale manžel začal podnikat jako lektor cizích jazyků až v lednu 2017. Zdědili dům po rodičích, ale než se nastěhují, potřebují udělat rekonstrukci. Ta bude stát milion korun a na tuto částku si chtějí vzít hypotéku.
Košíčkovi obešli banky, aby zjistili, zda budou moci hypotéku na rekonstrukci vůbec vyřídit, když manžel nemá ani daňové přiznání, a navíc splácejí spotřebitelský úvěr 2 300 korun měsíčně. Moc se jim nedařilo. Manžel nemohl bez daňového přiznání započítat příjem, a ten od manželky nestačil.
Po neúspěšném běhání z jedné banky do druhé požádali o pomoc finančního odborníka. Ten jim navrhl vyřídit tzv. obratovou hypotéku ve výši 700 tisíc korun. Jelikož si paní vede daňovou evidenci a její náklady jsou vysoké, není pro ni výhodné paušální výdaje využívat. Banka vypočítala příjem z obratu v daňovém přiznání manželky 702 440 Kč, její příjem tak vyšel na 17 561 korun měsíčně. Hypotéku ve výši 700 tisíc korun manželé dostali na 30 let s úrokovou sazbou 2,09 %. Až bude mít daňové přiznání také manžel, mohou Košíčkovi zkusit hypoteční úvěr navýšit.
Komentář: V případě, že jste zatím nepodávali daňové přiznání, vyplatí se na hypotéku počkat, než jej podáte. Pokud čekat nemůžete, lze si vzít úvěr hned – alespoň takový, jaký vám banka nabídne, a následně ho zkusit navýšit. Je však třeba počítat i s variantou, že to nepůjde a budete si muset vzít druhou hypotéku.
