Jak zvládnout splácet hypotéku za nečekaných situací, které hrozí
12. 6. 2017
Dostat hypotéku? Dnes téměř bez problému. Banky půjčují peníze na bydlení ve velkém a mnohdy jsou ochotny dát i více, než by samotný žadatel potřeboval. V dobách nízkých úrokových sazeb, stabilního příjmu a pevného zdraví je splácení úvěru jednoduché. Jak ale na to, když se situace změní, poradí Lukáš Urbánek, finanční poradce Partners.
Hypoteční úvěr bývá běh na dlouho trať. Může proto skrývat nejrůznější úskalí a nebezpečí. Některým je možné se předem vyhnout a na některá se lze připravit předem, i když jednoznačná a jednoduchá ochrana před neschopností splácet úvěr neexistuje. Každý z nás se nachází v jiné situaci a má jiné možnosti.
Komplikacím se splácením úvěru je ale možné preventivně předejít již při samotném rozhodování o hypotéce. Dobře nastavená strategie financování bydlení včetně zachování potřebných rezerv vám může v budoucnu ušetřit spoustu nepříjemností. Co to v praxi znamená?
Splátka úvěru by nikdy neměla být nad vaše možnosti dlouhodobého splácení. Také s hypotékou chcete přece jezdit na dovolenou a bez většího omezení trávit volný čas. Krásné nové bydlení se splátkou na dřeň vás dlouhodobě šťastnými neudělá. Spíše naopak.
Ve chvíli, kdy se rozhodnete pro hypotéku, řešte ji komplexně a myslete také na případné komplikace. Jednotlivé varianty podrobně srovnejte, sledujte nejen úrokové sazby, ale také výši měsíční splátky a všechny další platby spojené s hypotékou. Nezapomeňte zvážit také samotnou výši úvěru, vzhledem k vlastním rezervám. Vyšší úvěr, za cenu ponechání vyšších rezerv, bývá bezpečnějším řešením než naopak.
Dlouhodobá schopnost splácet úvěr souvisí zejména se stabilitou příjmů a výdajů v domácnosti. Co všechno se může stát? Zde je šest základních případů, které vás mohou během splácení hypotéky potkat.
1. hrozba: Změna úrokových sazeb
Zvýšení úrokových sazeb nelze nijak ovlivnit, ale určitě jde s touto událostí kalkulovat předem již při sjednávání hypotéky. Nový zákon přitom od prosince zpřísní posuzování příjmů zájemce o hypotéku. V praxi to může znamenat, že žadatel dostane vyšší úrokovou sazbu, než by dostal za současné legislativy.
Bude tedy třeba mít dostatečný příjem i v případě, že sazba hypotéky bude například o 0,5 % vyšší. U milionu na 30 let je to rozdíl 250 korun měsíčně. V budoucnu se ale může stát, že po fixaci bude sazba u vaší hypotéky vyšší i o 2 % (splátka bude vyšší o 1 000 Kč, pro původní hypotéku 1 milion a splatnost 30 let). To může pro domácí rozpočet znamenat citelný zásah.
Před tímto rizikem je jediná ochrana, nebrat si úvěr na hranici svých možností, ale myslet na to, že se výdaje s hypotékou mohou během let zvýšit.
2. hrozba: Pokles příjmu kvůli rodičovské dovolené
Tato událost se týká většiny mladých párů, které si nejdříve zařizují svůj společný domov a připravují se na příchod potomka. Zpravidla se jedná o dlouhodobý plán bez větších překvapení. Banky sice takový výhled do blízké budoucnosti se svými klienty neřeší, ale zkušený finanční poradce většinou ano.
Stačí mít k dispozici měsíční bilanci (příjmy a výdaje) domácnosti. Případnou změnu životní situace lze do této tabulky promítnout a hned se člověk dozví, jak na tom je. Vychází-li rozpočet se ztrátou, pomůže jedině vlastní rezerva.
3. hrozba: Ztráta zaměstnání
Ztráta výdělku je vždy nepříjemná a stresová situace. S hypotékou je celá věc ještě vážnější, navíc o práci může člověk přijít kdykoliv. Ovlivnit sice lze vaše pracovní nasazení, vzdělávání se v oboru, vztahy na pracovišti, ale ne vždy závisí úspěch pouze na vás. Důležité ovšem je i to, v jakém regionu a v jaké oblasti pracujete a jaké je obecně vaše uplatnění na trhu práce. Čím složitější parametry se ve vašem konkrétním případě sbíhají, tím více byste se měli na možnou nezaměstnanost připravit.
Nejlepší obranou je vlastní finanční rezerva, která by měla být ve výši 3 až 6násobku měsíčních výdajů. Čím bude pro nás složitější najít novou stejně dobře placenou práci, tím větší by tato rezerva měla být. Pojištěním pro tyto případy raději nevyužívejte. Z důvodu řady výluk a podmínek není pro tento případ spolehlivou ochranou.
4. hrozba: Pracovní neschopnost
Podle statistik se jedná o nejčastější příčinu poklesu příjmu, tedy z důvodu změny zdravotního stavu. Méně peněz ohrožuje zejména domácnosti bez rezerv a s napnutým rozpočtem, kde jakékoli minimální zakolísání v příjmu znamená vážné problémy. Naštěstí lze tomuto riziku opět předcházet vytvořením vlastních rezerv nebo vhodným pojištěním rizika pracovní neschopnosti.
5. hrozba: Trvalá invalidita
Trvalá invalidita sice není nejčastější, ale když k ní dojde, patří k těm nejvíce ohrožujícím rizikům. Hlavní nebezpečí spočívá v dlouhodobosti a nemožnosti stav zvrátit k lepšímu. Pokud nemáte rezervy alespoň ve výši vaší hypotéky, což nebývá obvyklé, je velice těžké se na takové riziko připravit vlastními silami.
Pro tyto případy se proto jednoznačně vyplatí zajištění formou životního pojištění. Stupeň invalidity (1,2,3) zvolte podle svého vzdělání a možnosti uplatnění na trhu práce i v případě invalidity.
6. hrozba: Úmrtí
Nepříjemná událost, na kterou lidé neradi myslí předem. S hypotečním úvěrem na krku se ale lehkomyslnost nevyplácí. Hypotéka je závazek na desítky let a stát se může cokoliv. Riziko úmrtí, stejně jako riziko invalidity, nelze většinou zvládnout pouze vlastními silami. Finanční dopad na zbývající členy domácnosti je natolik závažný, že vyžaduje nemalé finanční rezervy. Pokud je nemáte, jako vhodná ochrana se opět nabízí životní pojištění.
Vlastní rezerva nebo pojištění. Jiná cesta není
Ze všech příkladů vyplývá, že polštáře pro případy finančního výpadku, jsou dva. Tím prvním jsou dostatečný majetek a finanční rezervy, pak rodina zvládne nenadálé události vyřešit bez pomoci. Pokud ale nejsou rezervy dostačující, pak je druhým východiskem dobře nastavené životní pojištění.
Při výběru pojištění existují dvě možnosti – kývnout na nabídku, kterou vám dá samotná banka, nebo uzavřít vlastní pojištění ve vybrané pojišťovně. Vlastní pojištění si můžete lépe ušít na míru a pojistit se tak, jak potřebujete. Pojištění nabízené bankou již tak flexibilní není, ale v některých případech může být levnější. Každá varianta má svá pro a proti.
1. Pojištění nabízené bankou
Pro: Cenu pojištění neovlivňuje věk, je tedy levnější pro starší žadatele (45 let a více). Banka nabízí slevu na úrokové sazbě při uzavření pojištění. Pojištění v každý okamžik přesně kryje výši úvěru.
Proti: Balíčkové řešení bez možnosti individuálního nastavení, nelze zvolit čekací dobu u pracovní neschopnosti, stupeň invalidity (nabízí jen invaliditu 3. stupně). V případě zdravotních komplikací není snadné pojištění uzavřít, neexistují výluky, buď vás pojišťovna pojistí, nebo ne. Při refinancování úvěru končí i pojištění. Pokud se životní situace změní, nelze upravit pojistné částky.
2. Vlastní pojištění
Pro: Možnost individuálního nastavení pojistné ochrany, zejména v případě dvou žadatelů. Řešení je nezávislé na bance. Pojištění dále funguje i v případě změny banky. Vlastní pojištění je levnější pro mladší lidi. Posuzování zdravotního stavu je individuální.
Proti: V základu dostanete u hypotéky vyšší úrokovou sazbu. Případnou slevu, že máte sjednané vlastní pojištění, nemusí banka automaticky poskytnout, slevu si musíte vyjednat. Administrativně je celý procese náročnější, počítejte s podrobným zkoumáním zdravotního stavu.
