Hypoteční trh se propadl o třetinu
25. 4. 2019
Letošní první čtvrtletí bylo v hypotékách nejslabší za poslední roky. Nyní ale úrokové sazby prudce klesly, a zájem o úvěry tak zase začíná růst. Ale jen velmi pozvolna. Hlavní brzdou totiž nejsou úroky, ale omezení daná ČNB a ceny nemovitostí.
V březnu se hypoteční trh odrazil ode dna. Tedy alespoň co se týče úrokových sazeb. „Ty u úvěrů s fixací na pět let se za dva roky zvedly o celých 94 procent,“ říká Martin Novák, hlavní analytik Broker Consulting. Na konci loňského roku překročily úrokové sazby tři procenta. Nyní se ale karta otočila. V únoru 2019 se objevily první náznaky, že sazby půjdou dolů, v březnu pak klesly prudce. Průměrná úroková sazba tak podle údajů tzv. Hypoindexu společnosti Fincentrum činila minulý měsíc 2,9 procenta.
Například Moneta Money Bank snížila u hypoték s LTV do 80 procent (tj. do 80 % hodnoty nemovitosti) u fixací na tři, pět a sedm let sazbu o 0,3 procenta na 2,87 procenta, u desetileté fixace pak o 0,2 procenta na 2,97 procenta. Podmínkou sazby je, že na účet přijde měsíčně alespoň 15 tisíc korun, a sjednání pojištění schopnosti splácet. Od dubna snížila sazby i Česká spořitelna, a to o 0,2procentního bodu u všech fixací. U pětileté a osmileté fixace tak u této banky aktuálně začínají sazby na 2,89 procenta, u desetileté fixace na 2,89 procenta. S úroky šla v posledních týdnech dolů také třeba Wüstenrot hypoteční banka, Hypoteční banka či Equa bank. Komerční banka nabízí nyní sazbu 2,88 procenta. Pozor ale – v některých případech jde o akční sazby na omezenou dobu.
Nižší úroky situaci nezachrání
Na trhu se nová situace v úrocích již promítla. Nižší sazby totiž přilákaly do bank víc klientů. Celková čísla ale stále pokulhávají. Zatímco v březnu 2018 bylo podle Hypoindexu společnosti Fincentrum sjednáno 9087 hypotečních úvěrů v objemu 19,247 miliardy korun, letos v březnu to bylo jen 6664 hypoték v objemu 14,756 miliardy korun. Během celého prvního kvartálu letošního roku pak bylo sjednáno 16 389 hypoték za 36,567 miliardy korun, zatímco za stejné období loňského roku to bylo 24 316 hypoték za 51,71 miliardy korun.
Hlavním důvodem, proč trh s úvěry na bydlení zaznamenal propad o třetinu, totiž není růst úrokových sazeb. „Nemá tak zásadní dopad na růst splátky úvěry,“ vysvětluje Novák. Hlavním viníkem byl růst cen nemovitostí v kombinaci s doporučeními ČNB, která regulují hypotéky. Kvůli nim se od loňského října výrazně snížila dostupnost hypoték.
„Dnes musí mít žadatel o hypotéku připraveno ideálně 24 procent z kupní ceny a víc,“ říká Vladimír Weiss, finanční poradce Partners. Banky smějí poskytovat úvěry pouze do 80 procent LTV, tedy do 80 procent hodnoty nemovitosti. Přesněji jen pět procent z celého objemu úvěrů může být mezi 80 až 90 procenty LTV, stoprocentní hypotéky banky dávat nesmějí. K tomu je třeba počítat ještě čtyři procenta na daň z nabytí nemovitosti.
„Zároveň musí být žadatel schopen splnit náročnější požadavky na posouzení bonity, schopnosti splácet,“ doplňuje Weiss. Ty se hodnotí podle ukazatelů DSTI a DTI. „První říká, že splátky všech úvěrů nesmí přesáhnout 45 procent čistého příjmu domácnosti, DTI pak znamená, že výše všech úvěrů by neměla přesáhnout devítinásobek ročních čistých příjmů domácnosti,“ popisuje Jiří Janeček z Wüstenrot hypoteční banky.
Kolik lidí neprojde
Jak velký je počet žadatelů, kteří přes nová pravidla neprojdou, se zcela jistě říci nedá. „Hypoteční proces je nastaven maximálně transparentně, a tedy žadatelé již před podáním žádosti o úvěr vědí, jaké příjmy a ukazatele banka očekává, aby byl úvěr schválitelný. To znamená, že neschválitelné žádosti se do procesu zpracování často vůbec nedostanou,“ uvedla Andrea Vokálová z Hypoteční banky.
Například u mBank se nová pravidla dotkla přibližně 20 procent zájemců o hypoteční úvěr. „Největší dopad mají zejména na mladší žadatele, kteří ještě neměli čas vybudovat si dostatečné zázemí,“ doplňuje Soňa Holíková, produktová manažerka úvěrů na bydlení mBank. Poradenská společnost Partners uvádí dopad na deset až patnáct procent žadatelů, Moneta Money Bank na deset procent klientů. „Takovým hypotéka buď nebyla schválena, nebo ne v plné výši,“ říká Tomáš Kostrhoun, senior manažer úvěrových produktů Moneta Money Bank.
Pro část těchto klientů ale našli řešení například ve formě dodatečných zdrojů, přistoupením spolužadatele kupříkladu z řad rodičů či nalezením levnější nemovitosti. „Zájemci tedy spolu s námi primárně hledají a nacházejí řešení situace, než aby ztráceli možnost získat hypotéku,“ popisuje situaci Kostrhoun.
Pomoci může zástava
Jinými slovy, určité možnosti, jak si zvýšit šance, tu minimálně pro část žadatelů jsou. Ti, kteří mají dostatek vlastních zdrojů, ale neprojdou z pohledu příjmů, tedy přes ukazatele zadluženosti (DTI a DTSI), mohou zkusit vyřešit problém zaangažováním jiných osob, zpravidla členů rodiny. To se však nestává příliš často. „Je to přeci jen velký závazek, který není každý ochotný akceptovat, i když se jedná o rodinného příslušníka,“ konstatuje Michal Pitucha, výkonný ředitel společnosti M&M Finance.
Určité řešení se nabízí i pro situaci, kdy naopak není problém v příjmech, ale ve vlastních zdrojích. A sice zvýšit si LTV, tedy poměr úvěru k ceně nemovitosti. Toto řešení je využívané mnohem častěji než přistoupení dalšího žadatele. „Zaznamenali jsme zvýšenou pomoc rodičů formou poskytnutí nemovitosti rodičů do zástavy,“ potvrzuje Petr Plocek, tiskový mluvčí UniCredit Bank.
Variantou je také najít si levnější nemovitost, než jste původně zamýšleli. A to nejen v případě nedostatku vlastních peněz, ale i v případě nedostatečných příjmů.
Zdroj: Lidové noviny
