Trh s hypotékami zaznamenal propad, ale získat úvěr je stále reálné
19. 3. 2019
Raketový růst cen nemovitostí v posledních letech a zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték platné od loňského podzimu se začínají na trhu s hypotékami silně projevovat. Získat hypoteční úvěr přesto není nereálné. Banky se totiž s klienty snaží hledat řešení, aby na úvěr dosáhli.
Zhodnotit skutečné dopady regulací České národní banky bude možné až s větším odstupem, tak v polovině roku. Propad tu ale je již nyní a nikoliv malý. „V lednu zaznamenal hypoteční trh meziroční propad o 30 procent, únor nevypadá o mnoho lépe,“ konstatuje Andrea Vokálová, tisková mluvčí Hypoteční banky.
Podobná čísla uvádějí i další banky. Například mBank hlásí pokles zájmu o hypotéky o 30 procent. UniCredit Bank zaznamenala pokles samotných žádostí meziročně zhruba o 20 procent, u Air Bank klesl v lednu meziročně počet žádostí asi o 15 procent.
„Objem ale naopak vzrostl o 13 procent,“ poukazuje na zajímavou skutečnost Jana Karasová, tisková mluvčí Air Bank. „Klienti si tedy berou méně hypoték, ale tyto hypotéky jsou vyšší, zřejmě i s ohledem na ceny nemovitostí na trhu.“
Kolik lidí na hypotéku nedosáhne
Za propadem ovšem stojí více faktorů. Před zavedením regulací od října 2018 trhaly hypotéky jeden rekord za druhým. Lidé si chtěli úvěr vyřídit dříve, než začnou platit nová pravidla. Svým způsobem se předzásobili. Nyní je tak žadatelů méně. Navíc, začátek roku bývá slabší obecně. Část lidí, kteří žádost vůbec nepodají, je pak z okruhu těch, kteří vědí, že na ni zkrátka po zpřísnění pravidel nedosáhnou.
„Hypoteční proces je nastaven maximálně transparentně, a tedy žadatelé již před podáním žádosti o úvěr obvykle vědí, jaké příjmy a ukazatele banka očekává, aby byl úvěr schvalitelný. To znamená, že neschvalitelné žádosti se do procesu zpracování často vůbec nedostanou,“ vysvětluje Vokálová.
Nová pravidla se podle údajů M&M Finance dotkla přibližně 20 procent zájemců o hypoteční úvěr. Stejné procento uvádí také mBank. Poradenská společnost Partners odhaduje toto číslo na 10 až 15 procent žadatelů, Moneta Money Bank na 10 procent klientů. „Takovým hypotéka buď nebyla schválena, nebo ne v plné výši,“ říká Tomáš Kostrhoun, senior manažer úvěrových produktů Moneta Money Bank.
„Pro část těchto klientů jsme ale našli řešení, například ve formě dodatečných zdrojů, přistoupením spolužadatele či nalezením levnější nemovitosti. Zájemci tedy spolu s námi primárně hledají a nacházejí řešení situace, než aby ztráceli možnost získat hypotéku,“ popisuje situaci Kostrhoun.
Rodiče jako spolužadatelé
Jinými slovy, určité možnosti, jak si zvýšit šance, tu minimálně pro část žadatelů jsou. Ti, kteří mají dostatek vlastních zdrojů (standardně alespoň 20 procent ceny nemovitosti při hypotéce 80% LTV + další 4 procenta na daň z nabytí nemovitosti), ale neprojdou z pohledu příjmů, tedy přes ukazatele zadluženosti (DTI a DTSI), mohou zkusit vyřešit problém zaangažováním jiných osob, zpravidla členů rodiny.
Tento jev ale není příliš častý. „Je to přeci jen velký závazek, který není každý ochotný akceptovat, i když se jedná o rodinného příslušníka,“ konstatuje Michal Pitucha, výkonný ředitel společnosti M&M Finance.
Problém s LTV může vyřešit další zástava
A pak je tu další problém, a sice s vlastními zdroji. Při současných cenách nemovitostí totiž požadovaných alespoň 20 procent (pro hypotéku 80% LTV), resp. 24 procent představuje, zejména ve velkých městech, opravdu velkou sumu.
„Pokud chcete koupit v Praze či Brně byt za 5 milionů korun, měli byste mít v ideálním případě z vlastních zdrojů alespoň 1,2 milionu korun. Podle mého názoru je právě toto největším omezením,“ zdůrazňuje Vladimír Weiss, finanční poradce ze společnosti Partners.
Také pro tuto situaci existuje možné řešení. A sice zvýšit si LTV (tedy poměr úvěru k ceně nemovitosti) přidáním další nemovitosti do zástavy. Toto řešení je využívané mnohem častěji než přistoupení dalšího žadatele. „Zaznamenali jsme zvýšenou pomoc rodičů formou poskytnutí nemovitosti rodičů do zástavy,“ potvrzuje Petr Plocek, tiskový mluvčí UniCredit Bank.
Variantou je také najít si levnější nemovitost, než jste původně zamýšleli. A to nejen v případě nedostatku vlastních peněz, ale i v případě nedostatečných příjmů.
Co od vás bude banka požadovat
Aby banka mohla vyhodnotit, zda na úvěr dosáhnete, či nikoliv, budete muset předložit potřebné doklady. „Zaměstnanec předkládá potvrzení o příjmech od svého zaměstnavatele. OSVČ dokládá poslední dvě daňová přiznání a doklad o zaplacené dani,“ vyjmenovává Kostrhoun.
Ke každé hypotéce je nutný také odhad ceny nemovitosti a výpis z katastru nemovitostí. Součástí žádosti o hypotéku bude dále návrh kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní, eventuálně dohoda o finančním vyrovnání (využívá se např. mezi dědici, když chce jeden druhého vyplatit). Pokud budete chtít využít úschovu peněz, tak také návrh smlouvy o úschově. V případě rekonstrukce je potřeba doložit smlouvu o dílo.
„Samotné metodiky bank se tedy nezměnily, stále se požadují stejné dokumenty pro výpočet bonity a prokázání účelovosti,“ říká Soňa Holíková, produktová manažerka úvěrů na bydlení mBank. Tím, že se ovšem začaly kontrolovat parametry DTI a DSTI mají podle ní klienti poněkud složitější situaci.
Co banku při hodnocení zajímá
Při hodnocení žádosti samozřejmě hraje hlavní roli výpočet bonity. Tedy porovnání příjmů a výdajů žadatele/ů. „Bonita neboli úvěruschopnost je hodnocena jak v okamžiku schválení, tak i její předpokládaný budoucí vývoj, tedy udržitelnost příjmů v budoucnosti,“ vysvětluje Soňa Holíková.
Na úvěruschopnost má vliv i počet dětí. Ty totiž ovlivňují výdaje domácnosti. V potaz se bere také věk žadatele. „Úvěr totiž musí být doplacen nejpozději do 65 let věku nejstaršího z žadatelů. Při individuálním posouzení udržitelnosti příjmů pak maximálně do 70 let,“ uvedla Andrea Vokálová. Věk tedy ovlivňuje délku splácení, což se může projevit ve výši úvěru nebo ve výši měsíční splátky.
Posuzovány jsou samozřejmě i další skutečnosti. „Například splátková historie klienta na jeho dosavadních úvěrech, historie klienta v bance, negativní informace z veřejně dostupných zdrojů, týkající se například exekucí nebo insolvencí,“ poukazuje na další faktory Holíková. Významnou roli hraje rovněž hodnota nemovitosti (zajištění).
A to ještě stále není vše, co banka při hodnocení bere v potaz. „Každá banka má svou vlastní ‚kuchařku‘, podle které posuzuje, zda klientovi hypotéku poskytne. Některá kritéria ale nejsou veřejná. A to proto, aby jim klienti nepřizpůsobovali informace ve své žádosti,“ dodává Jana Karasová.
Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky
„Za jak dlouho bude vše vyřízené, je hodně individuální. Těžší je to samozřejmě vždy u první hypotéky než u refinancování,“ říká Petr Plocek. Jde totiž o docela složitý proces.
První krok je na vaší straně a jedná se o doložení všech potřebných dokumentů potřebných ke schválení hypotéky. „V případě, že jsou dokumenty kompletní a bankéř odešle složku na centrálu, tak garantované schválení hypotéky u naší banky trvá maximálně dva a půl dne. Po schválení je opět na bankéři a klientovi, za jak dlouho doloží dokumenty potřebné k čerpání,“ popisuje Holíková.
V případě, že se ve složce objeví nedostatky, tak se průběh schvalování nebo čerpání prodlouží a je opět na vás (klientovi), abyste všechny nesrovnalosti vysvětlili nebo doložili.
Konkrétní délka tak záleží na složitosti úvěru. „Zjednodušeně jsou to zhruba dva týdny od podpisu žádosti na odhad, jeden týden na doplnění podkladů a týden na schválení, tedy celkem jeden měsíc ke schválení,“ říká Andrea Vokálová. Doplňuje, že následně má klient dva týdny na prostudování podmínek (může zkrátit) a čas, který potřebuje na splnění podmínek čerpání, je v režii klienta. Po zadání čerpání se banka zavazuje uvolnit prostředky do pěti dnů.
Vyplacení peněz z úvěru
To, kdy, kam a jak banka peníze z úvěru pošle, pak záleží na konkrétní situaci. „V případě koupě hotového bytu nebo domu čerpá klient peníze z hypotéky podle kupní smlouvy buď jednorázově, nebo v několika fázích,“ říká Tomáš Kostrhoun.
Většinou se peníze posílají na účet prodávajícího. Mohou ale jít i přes účty úschovy u banky, advokáta nebo notáře a až následně, například po zapsání kupujícího do katastru nemovitostí, na účet prodávajícího.
V případě výstavby nebo rekonstrukce pak banky mají pravidla nastavená odlišně. Například u Hypoteční banky záleží na hodnotě zástavy. „Pokud je zajištění dostatečné, pak je možné čerpat i celý úvěr, nebo postupně na účet sdělený klientem nebo v souladu s předloženou fakturou,“ vysvětluje Vokálová.
Pokud ale hodnota není dostatečná, pak se peníze vyplácejí postupně a před čerpáním každé další části peněz se provádí dohlídka. „Odhadce potvrdí, že výstavba či rekonstrukce je v souladu s původně předloženým rozpočtem, potvrdí vyšší zástavní hodnotu a klient dostává další část hypotéky na výstavbu nebo rekonstrukci své nemovitosti,“ popisuje Vladimír Weiss.
Zdroj: iDNES.cz
