Hypotéky čeká rok na dietě
23. 1. 2019
Počet podaných žádostí o hypotéku klesl o desítky procent. Oproti loňsku je listopad slabší téměř o 30 procent. Máme o čtvrtinu méně žadatelů o úvěry na bydlení. První zprávy z některých českých bank po třech měsících od zavedení regulace, kterou Česká národní banka (ČNB) zpřísňuje příjmová kritéria pro schválení hypotečního úvěru, zní téměř děsivě. Jako by hypoteční trh dostal drtivou ránu, z níž se jen tak nevzpamatuje.
Bude realita opravdu tak žhavá, jak nyní z finančních institucí zaznívá? Regulace ke snížení dostupnosti hypoték, a tedy poklesu trhu nejspíš povede. Nemusel by ale být tak dramatický, jak naznačují první čísla. Má to více příčin.
Tou první je, že ne všechny banky mají stejnou zkušenost, tedy prázdné přepážky hypotečních specialistů po zavedení regulace. „Celkem jsme za listopad a prosinec měli zhruba stejně klientů jako v předchozím roce,“ tvrdí třeba ředitel produktů retailového bankovnictví Equa bank Ondřej Hák. V jiných případech dokonce zaznamenali opačný trend. „Když srovnáme období od listopadu do prosince se zářím a říjnem, objem hypoték vzrostl o 11 procent,“ říká mluvčí Air Bank Jana Karasová.
O dramatu nehovoří ani hypoteční makléři. „Na našich interních číslech vidím propad v prosinci. Přesto ale výsledek za tento měsíc nebude nejhorší v roce; vlastně bude až čtvrtý nejhorší. Takže žádný extrém se v číslech pořád nekoná,“ tvrdí místopředseda představenstva makléřské společnosti Gepard Finance David Eim.
Druhá příčina spočívá v časovém hledisku. Největší hráči na trhu – Česká spořitelna a Hypoteční banka – sice pokles objemu nových hypoték na podzim připouštějí, jde podle nich ale o dočasný problém. „Říjnový pokles poptávky po hypotékách zhruba o 25 procent byl způsoben především snižující se nabídkou dostupných nemovitostí a jejich rostoucí cenou v Praze a Brně. Na poklesu poptávky se podepsal také fakt, že se klienti v létě a v září snažili předzásobit,“ tvrdí mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. Dokládá to podle něj skutečnost, že už tři měsíce před zavedením nové regulace hypoték byl zájem o úvěry na bydlení naopak o třetinu vyšší než v prvním pololetí.
Jinými slovy, mnoho lidí na základě dlouho dopředu avizovaného zpřísnění pravidel urychlilo své rozhodování o pořízení vlastního bydlení. Snažilo se úvěr získat ještě před tím, než omezení budou platit. Tito klienti pak pochopitelně „odčerpali“ část budoucích hypoték z trhu.
Jak hovoří tvrdá řeč čísel za celý hypoteční trh?
„Za 11 měsíců roku 2018 objem sjednaných hypoték činil 203,5 miliardy korun, což je zhruba o dvě miliardy a 1,1 procenta méně než v roce 2017. V prosinci se meziroční pokles zvětšil. Pokles hypotečního trhu za celý rok 2018 odhadujeme přibližně na tři procenta,“ říká ředitel makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek.
Hypoteční trh klesne o desítky miliard Na zásadní hodnocení dopadů nové regulace je podle bank po třech měsících její platnosti v každém případě pořád ještě brzy. „Dlouhodobé dopady doporučení ČNB budeme moci posoudit až s mnohem větším časovým odstupem – nejdříve v polovině letošního roku,“ konstatuje ředitel odboru řízení rizik ČSOB Mikuláš Neumann.
Panikařit odmítá ostatně i samotná ČNB. S regulací nehodlá nic dělat dříve, než vyhodnotí její fungování. A to chce udělat po roce platnosti pravidel. K alarmujícím zprávám z některých finančních institucí se nicméně guvernér ČNB Jiří Rusnok v rozhovoru pro týdeník Ekonom staví skepticky. „Banky přehánějí. To je logické. Já kdybych byl na jejich místě, tak to dělám také. Potřebují situaci zdramatizovat. Pak se jim také bude lépe obhajovat plnění plánů vůči šéfům, kteří sedí v centrálách,“ tvrdí Rusnok.
Navíc podle Jiřího Rusnoka není fér veškeré problémy hypotečního trhu „házet na hlavu“ jen centrální bance.
„Je potřeba vzít v úvahu přirozený pokles boomu, který souvisí s tím, že ceny nemovitostí už jsou extrémní,“ dodává šéf centrální banky.
To připouštějí i hypoteční makléři. „Svou roli v poklesu hypotečního trhu hraje také růst cen a nedostatečná nabídka nemovitostí ke koupi. A částečně růst úrokových sazeb,“ vysvětluje Libor Ostatek. K poklesu objemu hypoték tedy přispěje také to, že jsou nemovitosti už příliš drahé či je jich málo. A klienty navyklé na sazby začínající jedničkou může odradit i zdražení úvěrů v posledních dvou letech.
Výsledkem všech těchto faktorů tedy bude s nejvyšší pravděpodobností pokles objemu i počtu nových úvěrů na bydlení. Shodují se na tom všechny oslovené banky.
„Očekáváme, že produkce hypotečních úvěrů již určitě nebude dosahovat rekordních hodnot z předešlých let,“ konstatuje produktový manažer hypoték Sberbank Petr Podracký. A jak velký pokles bude? „V roce 2019 odhadujeme meziroční propad hypotečního trhu o 10 až 15 procent, a to jak v celkovém objemu poskytnutých hypoték, tak v jejich počtu,“ predikuje mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.
Celkový objem úvěrů na bydlení poskytnutých v loňském roce by měl mírně překročit hranici 210 miliard korun. Pokud by tedy vyšla prognóza České spořitelny (a i dalších bank), měl by se letošní pokles pohybovat v rozmezí 20 až 30 miliard a celkový objem hypoték by spadl pod 200miliardovou metu. K tomu by došlo poprvé od roku 2015.
Poradci hledají cestičky
Jako u každé regulace i v případě hypoték platí jedno pravidlo: lidé si vždy nakonec najdou cesty, jak se nepříjemnostem vyhnout či je obejít. Potvrdilo se to už před časem, kdy ČNB zavedla první doporučení pro banky, které se týkalo úvěrů na bydlení. Na podzim 2016 a na jaře 2017 postupně dvakrát zpřísnila podmínky pro takzvané LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti). Nejprve de facto zakázala půjčovat na více než devět desetin ceny nemovitosti a poté zastropovala i objem 80procentních hypoték. Záměrem centrálních bankéřů bylo, aby lidé museli našetřit alespoň na část pořizovací ceny vysněné nemovitosti.
Jenže v praxi to mnohdy dopadlo jinak. Řada žadatelů o úvěr místo spoření našla jiný způsob a potřebnou část hotovosti si půjčila jinde. Například u některé ze stavebních spořitelen. ČNB se sice tento postup nelíbil, ale v podstatě s tím nemohla moc dělat – vynalézavost zvítězila nad regulací.
Obejít příjmové limity hypoték je podstatně komplikovanější, i tady ale nakonec klienti společně s poradci či hypotečními makléři několik řešení našli. „S většinou klientů jsme pravidelně v kontaktu a na bydlení se často připravujeme i několik měsíců dopředu. Měli jsme tedy čas se na změny ČNB připravit: optimalizovat výdaje, stabilizovat příjmy či mít dostatečnou rezervu,“ říká analytička poradenské společnosti Partners Lucie Drásalová. Zcela odmítnutých klientů, kteří by na úvěr po zavedení říjnových pravidel nedosáhli, je tak podle ní minimum.
Také z bank zní, že klienti se nechtějí snu o vlastním bydlení vzdát jen tak lehko. „Zájemci spolu s námi primárně hledají a nacházejí řešení své situace, než aby úplně ztráceli zájem o hypotéku,“ vysvětluje senior manažer Monety Money Bank pro úvěrové produkty Tomáš Kostrhoun.
Tou nejjednodušší možností je slevit z nároků a vybrat levnější nemovitost, na jejíž pořízení bude stačit nižší úvěr. Nabízí se tedy možnost zvolit starší byt místo bydlení v novostavbě, spokojit se s životem na periferii města místo širšího centra či se uskromnit v menším bytě. V některých městech v čele s Prahou ovšem jednoduše nabídka na trhu takové řešení nemusí umožňovat – odmyslíme-li si možnost úplně se z metropole odstěhovat.
Pak přichází na řadu varianta týkající se těch žadatelů, kteří nesplní pouze kritérium poměru splátky hypotéky k čistému měsíčnímu příjmu, nicméně u celkové výše úvěru „projdou“. „Se splněním limitu v takovém případě může pomoci prodloužení doby splácení až na třicet let,“ navrhuje produktový manažer finanční skupiny Wüstenrot Marian Holub. Ačkoliv je toto řešení vhodné pro mladší žadatele, uspět mohou podle Holuba i čtyřicátníci. „U nás jde rozložit hypotéku až do věku 75 let,“ vysvětluje.
Třetí možností je pak pomoc rodiny. „Klienti se díky konzultacím s našimi poradci učí využívat nástroje jako je zástava rodinné nemovitosti nebo spolufinancování hypotéky rodinným příslušníkem,“ popisuje mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.
Problém hlavně ve velkých městech
Kromě toho, že se i přes přísnou regulaci stále dají najít „cestičky“, jak na hypoteční úvěr dosáhnout, upozorňují makléři na další fakt: problém s nedostupností hypoték kvůli nové regulaci se zdaleka netýká celého Česka. „Záleží na regionu. Větší problémy jsou ve velkých městech a především v Praze a Brně, kde příjmy zaostávají za cenami nemovitostí,“ vysvětluje Libor Ostatek.
Jinak řečeno, v oblastech s vysokými cenami je potřeba na pořízení vlastního bydlení tak vysoký úvěr, že mají žadatelé problém splnit podmínky dostatečně vysokých příjmů. „V ostatních lokalitách je ale dopad říjnové regulace mnohem menší,“ dodává Ostatek.
K podobným závěrům došel i týdeník Ekonom, když analyzoval, kolik musí zájemce o vlastní nemovitost vydělávat, aby dosáhl na úvěr pro pořízení bytu. Podle nových pravidel a při tříprocentních úrokových sazbách potřebuje žadatel o dvoumilionovou půjčku na bydlení vydělávat zhruba 21 tisíc korun čistého měsíčně. Vezmeme-li v úvahu, že hypotéku získá jen ten, kdo má zároveň naspořenu alespoň pětinu hodnoty bytu, bude mít tedy takový žadatel na nákup bydlení k dispozici 2,5 milionu.
A za ně je možné pořídit 60metrový byt ve všech krajských městech právě s výjimkou Brna a Prahy.
V české metropoli naproti tomu už šedesátimetrový byt prakticky není k mání za méně než pět milionů. Na takový nákup je možné získat hypotéku ve výši přibližně čtyř milionů (tedy ve výši 80 procent hodnoty nemovitosti).
Žadatel podle pravidel zavedených od října nicméně pro schválení takto vysokého úvěru potřebuje mít na výplatní pásce přes 42 tisíc korun čistého. A to už může být zejména pro jednotlivé žadatele nebo méně vydělávající problém.
Loňské zdražení „zařídila“ ČNB Druhým zásadním faktorem ovlivňujícím poptávku po hypotékách budou letos rostoucí úrokové sazby. Ode dna se sazby hypoték odrazily na začátku roku 2017 a od té doby konstantně rostou.
V praxi se to jen loni projevilo růstem průměrné sazby hypotečních úvěrů z lednových 2,28 procenta na prosincových více než 2,8 procenta. Týdeník Ekonom analyzoval také lednové nabídky, a to u 3,5milionového úvěru na nemovitost o hodnotě pět milionů, s pětiletou fixací a splatností 30 let. Výsledek? Bez výjimky u všech bank jsou úvěry úročeny více než třemi procenty.
Z této sazby je sice možné se i dnes u některých finančních institucí dostat na nižší hodnoty – až pod tři procenta ročně – prostřednictvím různých slev, typicky především za pojištění schopnosti splácet půjčku. Několik stovek ušetřených na běžné splátce nicméně žadatel obratem zaplatí právě za pojištění, a tak výše měsíční splátky (případně RPSN) zůstává v obou případech podobná.
Sazby porostou, ale pomaleji
Jak se budou sazby vyvíjet v letošním roce? Podle guvernéra ČNB Jiřího Rusnoka se dá očekávat další utahování měnové politiky a další zvyšování sazeb. To by hovořilo pro zdražování půjček na bydlení. Šéf Golem Finance Libor Ostatek ovšem poukazuje i na protichůdný trend.
„Trend růstu sazeb, podpořen růstem sazeb ČNB, se zdál být jasný. Nicméně cena peněz na mezibankovním trhu již dva měsíce po sobě klesá a my si pokládáme otázku, co to udělá se sazbami hypoték,“ konstatuje Ostatek.
Ani další hypoteční experti neočekávají tak výrazné zdražení, jaké se odehrálo v loňském roce. „Sazby neporostou tak rychle, jako v tomu bylo v roce 2018. Budou se nejspíš pohybovat kolem tří procent a podle mě nepřekročí hranici 3,5 procenta,“ odhaduje analytička poradenské společnosti Partners Lucie Drásalová. Místopředseda představenstva makléřské firmy Gepard Finance David Eim pak odhaduje, že oproti dnešku se sazby hypoték na konci roku budou nacházet o půl procentního bodu výše.
Největší neznámou tak zůstává, jak výrazně utáhne letos šrouby ČNB. Loni sazby zvyšovala podstatně rychleji, než analytici očekávali. Pokud by tento trend pokračoval, odrazí se to nepochybně i v rychlejším zdražování hypoték. Pokud bude naopak opatrnější, nemuselo by být zvyšování sazeb u půjček na bydlení tak výrazné jako loni.
Spíš hypotetická je pak možnost, že centrální banka naopak sazby sníží. Tento vývoj je vysoce nepravděpodobný, a i pokud by na něj došlo, nemusí to pro hypoteční trh nic znamenat. Jak totiž ukazují údaje z minulosti, banky jsou v případě sledování základní sazby ČNB pružné především při jejím růstu. Na pokles základní sazby centrální banky však finanční instituce reagují podstatně vlažněji, případně s velkým zpožděním.
Zdroj: Ekonom
