Jak financovat vlastní bydlení a jaká je současná situace na trhu? Povídali jsme si s odborníkem
2. 1. 2019
Vlastní bydlení je dnes pro mnoho lidí nedosažitelným luxusem. O tom, jaká je současná situace, co všechno ji komplikuje a co bychom mohli očekávat do budoucna, jsme si povídali s finančním poradcem a hypotečním specialistou Vladimírem Weissem z Partners.
Jak byste momentálně zhodnotil situaci na trhu s nemovitostmi?
Je pravda, že nemovitosti nejsou úplně můj obor, ale ze statistik je možné vyčíst, že tento rok rostou/rostly ceny nemovitostí o cca 8 %. Nejrychleji v Karlových Varech (o cca 25 %), v Kladně (17 %) a na západě Prahy (o cca 15 %). Naopak Brno je pravděpodobně u „stropu“. Od začátku roku zdražily nemovitosti pouze o cca 1 %. Každopádně v absolutních číslech jsou nemovitosti nejdražší v Praze, Brně a v dalších krajských městech. V Praze se průměrná cena za m2 bytové jednotky pohybuje okolo 87 599 Kč/m2, v Brně okolo 60 705 Kč/m2, Ostravě 23 891 Kč/m2, v Českých Budějovicích 41 137 Kč/m2, Plzni 42 977 Kč/m2 a v Karlových Varech 44 182 Kč/m2.
Kde je situace v ČR nejhorší a kde je například nejpřívětivější?
Jak už jsem zmiňoval, v cenách mezi jednotlivými lokalitami jsou významné rozdíly. Na druhou stranu je třeba brát v potaz, že jsou i významné rozdíly mezi průměrnými příjmy v daných lokalitách.
Kolik Čechů si vlastně může dovolit vlastní bydlení?
Můžeme říct, že prakticky každý, kdo splní kritéria toho, že má naspořeno alespoň 14 % (ideálně 24 %) z kupní ceny nebo má další nemovitost k dozajištění. Musí mít také dostatečně vysoký prokazatelný příjem a nemít žádné další závazky. Dalšími závazky mám na mysli hlavně splátky neúčelových spotřebitelských úvěrů, hypoték, úvěrů ze stavebního spoření, kreditní karty apod. Pokud má tedy domácnost (2 lidé) prokazatelný čistý příjem 40 000 Kč měsíčně, dosáhne na hypotéku ve výši okolo 4,2 mil. Kč. Za předpokladu, že nemá další závazky.
Pro které lidi je nejtěžší hypotéku získat?
Největší omezení pociťují lidé, kteří žádají sami, lidé, jejichž profese přináší nízký prokazatelný příjem, a také lidé mající už nějaké úvěry. V nevýhodě jsou také lidé, kteří kupují ve velkých městech – připravit vlastní zdroje ve výši 14 % až 24 % z 5 000 000 Kč kupní ceny je výrazně těžší než například z kupní ceny 1 000 000 Kč. Menší možnosti mají také lidé, kteří nemají dostatek vlastních zdrojů nebo nemají k dispozici další nemovitost k dozajištění.
Jaké jsou možnosti financování? Situace se za poslední dobu docela zhoršila. Jaký byl její vývoj?
Možnosti financování jsou pořád stejné, tzn. vlastní zdroje nebo vlastní zdroje + úvěr (hypoteční úvěr, případně úvěr ze stavebního spoření). Zmínil bych však několik událostí, které pořízení vlastního bydlení komplikují, a to je růst cen nemovitostí v posledních několika letech, dále to, že od 1. 10. 2016 kvůli doporučení ČNB není možné načerpat hypoteční úvěr ve výši 100 % z kupní ceny, je ale stále možná kombinace 90 % hypoteční úvěr + 10 % úvěr ze stavebního spoření. Od 1. 11. 2016 musí kupující hradit daň z nabytí nemovitosti, tzn. 4 % z kupní ceny. Od prosince 2016 do dnešní doby (listopad/prosinec 2018) navíc začínají růst úrokové sazby na hypotečních úvěrech – úvěry se postupně stávající dražšími a tím pádem i méně dostupnými. Od 1. 4. 2017 je pak s ohledem doporučení ČNB maximální výše hypotéky možná pouze do 90 % zástavní hodnoty nemovitosti (kupní ceny), je ale stále možná kombinace 90 % hypoteční úvěr + 10 % úvěr ze stavebního spoření, případně je možná kombinace 80 % hypoteční úvěr + 20 % úvěr ze stavebního spoření.
Nicméně teď jsme svědky dalších novinek...
Ano, od 1. 10. 2018 se v souvislosti s novým doporučením ČNB zavádí nové ukazatele zadluženosti DTI (max. výše všech úvěrů domácnosti může dosáhnout max. devítinásobek ročního příjmu) a DSTI (max. výše všech splátek ku příjmu domácnosti je nastavena na hranici 45 %). Díky ČNB banky přestávají umožňovat kombinaci 80 % hypoteční úvěr + 20 % úvěr ze stavebního spoření. Ovšem kombinace 80 % hypoteční úvěr + 10 % úvěr ze stavebního spoření + 10 % vlastní zdroje je možná, případně je možná kombinace 90 % hypoteční úvěr + 10 % vlastní zdroje. Jinými slovy, ceny nemovitostí rostou, a rostou i úrokové sazby, čímž se stávají méně dostupné hypotéky. Kvůli novým ukazatelům zadluženosti se hypotéky stávají méně dostupnými a pro koupi nemovitosti dnes potřebujete vyloženě 14 % (ideálně 24 %) z vlastních zdrojů – a to je právě omezení pro lidi, co bydlí ve velkých městech, kde jsou relativně vysoké ceny nemovitostí.
Jak myslíte, že se situace bude vyvíjet do budoucna?
Těžko říci, je zde mnoho proměnných, ale můj soukromý názor je následující. Tempo růstu nemovitostí slábne, respektive bude slábnout, a pravděpodobně dojde ke stagnaci (rozhodně bych nesázel na pokles, obzvláště ve velkých městech). Bude však pokračovat růst úrokových sazeb k průměrným hodnotám (mezi 4 až 5 %) a je pravděpodobné, že ČNB bude v čase zpřísňovat podmínky pro získání úvěrů na bydlení. Zatím to ale není podle všeho aktuální téma.
Lze situaci nějak srovnat se zahraničím?
Nemám přesné srovnání se zahraničím, ale mohu konstatovat, že ceny nemovitostí na západ od nás také rostou. Ve významných evropských metropolích ceny nemovitostí dosahují výrazně vyšších hodnot (a to i v poměru s tamním průměrným příjmem). Většina zemí v EU má již dávno zavedené ukazatele zadluženosti DTI a DSTI na podobných nebo přísnějších hodnotách, než máme u nás v ČR.
Co lze dělat pro zlepšení situace?
Určitě plánovat vlastní bydlení mnohem dříve, než bylo doposud běžné, a zároveň připravovat rezervy (vlastní zdroje) delší dobu, snažit se vyhýbat zbytečným úvěrům (KTK, KK, spotřebitelské nezajištěné úvěry), usilovat o co nejvyšší prokazatelný příjem (vzdělání, praxe, kariérní růst, osobnostní růst), žádat ideálně ve dvou lidech. Ideálně kombinace toho všeho.
Jak lze podpořit mladé rodiny, aby pro ně bydlení bylo dostupnější?
Mladé rodiny nemají moc možností. Mohou požádat o pomoc příbuzné (vlastní zdroje darem, využít rodinné nemovitosti jako formu dozajištění, využít rodiče jako spolužadatele apod). Stát se snaží pomáhat skrze Státní fond rozvoje bydlení (programy a podpora pro mladé), ale pro řadu žadatelů je složité „napasovat“ se na podmínky daného programu.
Zdroj: lui.cz
