Dluhopis získaný přímo od developera. Jak dobrou investicí bude?
29. 10. 2020
Investice do nemovitostí jsou v kurzu dlouhodobě. Jenže nejsou pro každého, protože na začátku je potřeba mít velkou sumu. Existují ale alternativy. Vedle investování do nemovitostních fondů, které je již klasikou, je tu ještě koupě dluhopisů přímo od developera či real estate crowdfunding.
Pořízení investiční nemovitosti je sice lákavé, ovšem pro drobné investory takřka nereálné. Zoufat ale není třeba. Do nemovitostí se dá investovat i jinak, možností se nabízí hned několik.
Na prvním místě zde budou nemovitostní fondy, kam můžete pravidelně investovat již od 500 korun, jednorázově pak od 10 tisíc korun. Výhodou je, že tyto fondy diverzifikují, neboť v portfoliu mají více nemovitostí, často i mix různých typů nemovitostí. Míra rizika se tak v tomto případě dá částečně eliminovat. Lišit se podle toho budou i výnosy. Pro představu, v posledních letech se pohybují mezi 3 až 6 procenty.
Investice do konkrétního developerského projektu
Alternativou ke koupi nemovitosti může být rovněž nákup cenného papíru, většinou dluhopisu, přímo od developerské společnosti. Tato možnost se naskytne zejména tehdy, když se začíná stavět nový projekt. Ačkoliv na první pohled to vypadá, že jde o velmi atraktivní investici, je zde hned několik velkých ALE.
„Nákup jednoho konkrétního dluhopisu v sobě nese obrovské riziko nulové diverzifikace. Pokud se cokoliv nepodaří, nemusí dojít k výplatě očekávaného kuponu nebo dokonce celého dluhopisu,“ vysvětluje Martin Novák, hlavní analytik Broker Consulting. Jinými slovy, investor, který se rozhodne kupovat konkrétní cenné papíry, musí být připraven na případnou stoprocentní ztrátu vložených prostředků. Taková investice je tedy vhodná spíše pro zkušené a bonitní investory.
Hledejte detailní informace
Pokud byste se přesto rozhodli pro koupi takových dluhopisů, snažte se získat co nejvíce informací. Některé vás totiž mohou varovat předem, že s investicí nemusí být vše v pořádku.
V prvé řadě by mělo jít o důvěryhodného developera. Společnost by tak měla splňovat alespoň následující parametry. „Historie alespoň pěti let, volně přístupné výsledky hospodaření za minimální období pěti let, pozitivní výsledky hospodaření a generování pravidelného zisku, přiměřenou míru zadluženosti, přiměřený vlastní kapitál z pohledu plánované emise dluhopisů, transparentní vlastnickou strukturu společnosti, sídlo a daňový domicil v České republice z důvodu vymáhání práva,“ popisuje Lukáš Urbánek, finanční poradce společnosti Partners. S vyhodnocením vám může pomoct speciální kalkulačka vydaná ČNB pro vyhodnocení rizikovosti takové investice.
„Investor by se měl zajímat rovněž o to, zda dluhopis kryje projekt nebo samotného developera. Vždy bych upřednostnil konkrétní projekt,“ říká Tomáš Wildt z Vihorev Investments. Ten je pak určitou jistotou i v případě problémů samotného developera. Vždy totiž existuje jasně ohodnocený projekt s danou tržní cenou, který je možné v jakékoli fázi prodat a tím pokrýt investory.
Signálem rizika je i příliš velký výnos
Zcela samostatnou kapitolou je pak výše výnosu. „Investor by měl na výši úroku hledět nejen jako na vyčíslení, kolik mu investice vynese, ale také a zejména jako na vyjádření rizikovosti takové investice,“ zdůrazňuje Lukáš Kovanda, člen Národní ekonomické rady vlády a hlavní ekonom Trinity Bank.
Vysvětluje, že naprosto bezpečný úrok v ekonomice je v současnosti někde v rozmezí od nuly do jedné. Je tedy zřejmé, že jakýkoli úrok vyšší než jedno procento vyjadřuje, že nejde o zcela bezpečnou investici. „V dnešním světě však bohužel nelze dosáhnout slušného výnosu bez podstoupení rizika. Není však třeba vystavovat se hned riziku enormnímu, které v současnosti vyjadřuje jakýkoli dvouciferný úrok,“ varuje Kovanda.
Real estate crowdfunding
V menších sumách lze do nemovitostí investovat rovněž pomocí dalšího moderního nástroje – tzv. real estate crowdfundingu. O co jde, napovídá již název. Crowd znamená dav a funding financování. Jde tedy o takové kolektivní či chcete-li „davové“ financování.
V Česku se na real estate crowdfunding zaměřuje například projekt Brikkapp, který lidem pomáhá kolektivně investovat do nemovitostí a spolupracuje se zprostředkovateli po celém světě. Není tak problém zapojit se do realitního projektu třeba v Německu či Španělsku.
„Výhodou tohoto investování je, že nepotřebujete velký kapitál. Je možné investovat v malých částkách,“ říká Jana Večerková, zakladatelka společnosti Brikkapp. Samozřejmě ale ani tato forma investování není bez rizika.
Zdroj: iDNES.cz
