Odborník: Investoři do nemovitostních fondů se krize covid-19 obávat nemusí
19. 8. 2020
Dvouměsíční vypnutí ekonomiky je pořádný zásah do života nás všech. Jak se dnes daří nájemcům i majitelům komerčních nemovitostí? A jak krize ovlivnila nemovitostní fondy? Na otázky odpovídá zakladatel a správce nemovitostního fondu Trigea Tomáš Trčka.
Trigea koupila obchodní centrum tři týdny před účinností vládních opatření na ochranu proti koronavirové epidemii. Stát ze dne na den obchodní centra zavřel. To byla asi svízelná situace?
Situace byla velice obtížná pro všechny. Jak pro nájemníky, tak pro nás jakožto majitele. Když kupujete takové centrum, obvykle se kupuje jen s minimální hotovostí na účtech. Tři týdny po převzetí nám nájemníci přestali platit. To rozhodně není nic příjemného. Ale nebrečíme.
Poskytli jsme obchodnímu centru okamžitě provozní financování ve výši jednoho milionu eur a jasně jsme deklarovali, že závazky centra včetně splátek bankovního úvěru uhradíme bez ohledu na to, zda nájemníci budou nájemné hradit, nebo ne. Mohli jsme požádat o odklad splátek, ale neudělali jsme to. Nemyslím si, že je správné přenášet naše povinnosti na další subjekt.
Proč jste se tak rozhodli?
Přenášení odpovědnosti, nebo chcete-li nákladů, na druhé není dlouhodobě udržitelná cesta. Jistě by pro nás bylo pohodlnější odložit si několik splátek. Trigea má ale v DNA především odpovědnost. Snažíme se rozvíjet dlouhodobé partnerské vztahy a věříme, že férový přístup je ten jediný správný. Samozřejmě Trigea je kapitálově velice silná a může si tento postoj dovolit.
Rozumím tomu, že některé firmy musí z existenčních důvodů sáhnout i k těmto opatřením. Je ale velký rozdíl v tom, zda se pohnou o 10 % ekonomické ukazatele a management letos nedostane bonusy, nebo firma bez odkladu splátek skončí v konkurzu. Závěr si musí udělat každý sám.
Jak jsou na tom ekonomicky obchodníci v komerčních nemovitostech dnes?
Dvouměsíční vypnutí ekonomiky je pořádný zásah do života nás všech. Všechny konsekvence nám dojdou až za pár měsíců. Nájemníci byli v podstatě v první linii: ze dne na den jim stát zakázal otevřít obchody. To je situace, kterou si ještě v únoru neuměl nikdo ani představit. Situace byla o to horší, že se to nestalo jenom u nás, ale prakticky, s různým časováním, na celém světě.
Podle mého názoru to ale většina obchodníků přežije. Minulé roky jim naopak extrémně přály, letos budou mít výpadek, ale věci se poměrně rychle vracejí k normálu. Pro mě bylo velice příjemným překvapením chování domácích firem. Zachovaly si chladnou hlavu a jednaly velice slušně a racionálně.
Platí to i pro zahraniční firmy?
Pro většinu z nich ano. Ale je pravdou, že chování některých mezinárodních hráčů někdy hraničilo až s hysterií. Zaznamenali jsme třeba případ, kdy nám nájemce v rozporu se smlouvou odmítl poskytnout informaci o obratech až do doby, než uzavřeme novou dohodu. Ta měla být uzavřená na základě jejich tvrzení, že se jim daří velice špatně. Naši žádost, ať svá tvrzení doloží dodáním obratů, zdvořile odmítli. Nakonec se ukázalo, že pokles tržeb není zdaleka tak dramatický, jak indikovali.
Naštěstí po vyhlášení státní podpory Covid – nájem, došlo relativně rychle k uklidnění situace. Tato podpora v principu uhradí nájemníkům 50 % z tříměsíčního nájmu při současné podpoře majitele centra. Z mého pohledu je škoda, že stát nevyhlásil tento program mnohem dříve. Mohlo se tak předejít některým vyhroceným situacím mezi majiteli center a nájemníky.
Jak dnes vypadá obsazenost komerčních nemovitostí?
Zatím jsem neslyšel, že by nějaký významný nájemník zkrachoval nebo odešel z trhu. Nevylučuji, že se to může v příštích měsících stát, ale dnes se to jeví jako nepravděpodobné. Tržby nájemníků po znovuotevření překonaly očekávání nás všech.
Průzkumy přitom ukazují, že téměř polovina populace plánuje omezit výdaje?
Naše prodejní čísla to zatím nedokládají. Život v našem obchodním centru se poměrně rychle vrátil do normálu a pohybujeme se s návštěvností mezi 90 až 100 procent ve srovnání s minulým rokem. Takže z tohoto pohledu se život v obchodních centrech prakticky vrátil do normálu. Výjimkou jsou samozřejmě centra, jejichž návštěvnost je závislá na zahraničních turistech. Ty se samozřejmě potýkají s mnohem většími problémy.
Měla krize covid-19 vliv na chování investorů do realitních fondů?
Při vypuknutí pandemie došlo celkově k utlumení investic do všech typů podkladových aktiv. I my jsme zaznamenali zhruba 40 % pokles nových investic. Je to logické, lidé řešili naprosto jiný druh problémů. Investice logicky odsunuli na druhou kolej. Momentálně se investoři opět o nemovitostní investice začínají zajímat. Určitě nám pomáhá i to, že Trigea s ročním výnosem 6,78 % patří mezí nejvýnosnější retailové fondy u nás.
Obecně jsou nemovitostní fondy stabilnější a mají dlouhou reakční dobu. V kontextu růstu akciových trhů neočekávám dramatický scénář ani u nemovitostí, kterým navíc pomohlo oslabení koruny a loňská vysoká inflace. To jsou plusové faktory, které mohou úspěšně kompenzovat případné cenové výkyvy.
Jak vidíte budoucí vývoj na trhu komerčních realit?
Nemyslím si, že by se zvýšila nabídka komerčních nemovitostí, které jsou k prodeji. Je pravda, že naprostá většina transakcí se přerušila. Většina hráčů teď vyčkává, co se bude dít dál. Pravdou ale také je, že pokud má někdo enormní zájem nakoupit nemovitost teď, zřejmě se mu podaří nahradit původního zájemce, pokud bude schopen transakci uzavřít. Tento rok určitě nebude patřit mezi šampiony co do počtu uzavřených transakcí. Předpokládám, že situace bude jasnější na konci roku.
Dojde podle vás k poklesu cen komerčních nemovitostí?
Momentálně tomu nic nenasvědčuje. Dokonce u super kvalitních nemovitostí se špičkovými nájemci (například bankou) došlo i ke zvýšení ceny. Tento jev byl částečně patrný i po krizi v roce 2008. Je známý jako „flight to quality“ a v podstatě vychází z toho, že ty nejkvalitnější a nejdražší nemovitosti nebudou dotčeny buď vůbec, nebo jen minimálně. Často se jejich cena paradoxně ještě zvýší.
Mně se v tuto chvíli jeví jako nejpravděpodobnější scénář stagnace cen u komerčních nemovitostí s případnou cenovou korekcí u horších nemovitostí v horších lokalitách. My jsme připraveni na všechny eventuality, takže do budoucna hledíme optimisticky.
Pokud byste měl něco doporučit investorům do nemovitostních fondů, co by to bylo?
Nemovitosti jsou dlouhodobá investice, a tak je třeba k nim přistupovat. Určitě není dobré podléhat panice a jednat ukvapeně. Klientům, kteří chtějí z fondu následkem paniky vystoupit, obvykle kladu jednu otázku. Ptám se jich, zda prodají i svůj dům nebo byt a raději půjdou bydlet do nájmu. Spontánní reakce je, že v žádném případě.
Stejně tak by měl racionální investor přistupovat k nemovitostním fondům. Oni totiž drží skutečné, hmatatelné nemovitosti. Ty jsou pronajaté a nesou nájem. Případná spekulace na pokles cen nemusí vyjít a pak se investor připraví o část zisku. Naopak pokud cena krátkodobě klesne, určitě se během krátké doby vrátí zpět.
Zdroj: iDNES.cz
