Jak funguje zpětná hypotéka. A vyplatí se vůbec?
18. 10. 2021
Zpětná hypotéka bývá zejména v reklamách prezentována jako něco velice výhodného. Avšak opak je pravdou, zpětná hypotéka v drtivé většině případů rodinným financím nepomůže, spíše naopak.
Zpětná hypotéka omezí vlastnické právo k nemovitosti vkladem zástavního práva k ní. Oproti tomu dostane majitel nemovitosti úvěr vyplacený buď jednorázově, anebo v měsíčním plnění. Pak jde o takzvanou rentu. Úvěr se splatí až v dědickém řízení.
Zpětná hypotéka je v podstatě určitý druh spotřebitelského úvěru, jehož zárukou je vlastněná nemovitost. Ovšem s tím rozdílem, že závazek neboli dluh se nesplácí postupně anuitní splátkou, jako je tomu u klasické hypotéky. Stejně tak se z poskytnutého úvěru neplatí v čase ani žádné úroky. Veškerá vyrovnání, kterými jsou splátka úvěru, úroků z něj, servisních a administrativních poplatků, se řeší až po smrti vlastníka nemovitosti v dědickém řízení.
Zpětná hypotéka vs. americká hypotéka
Zpětná hypotéka se tak na první pohled může jevit jako neúčelový hypoteční úvěr, takzvaná americká hypotéka. Ale není tomu tak.
„Použití peněžních prostředků u obou úvěrů není sice účelově vázáno, lidé je tak mohou využít na cokoli. U americké hypotéky se ale předpokládá, že ji spotřebitel postupně splatí. Oproti tomu zpětná hypotéka se umoří zpeněžením nemovitosti, obvykle po smrti jejího vlastníka,“ vysvětluje rozdíl finanční poradce skupiny Partners David Kučera.
Upozorňuje, že česká legislativa místo pojmu zpětná někdy používá i pojem reverzní či obrácená hypotéka. Podmínky jejího poskytnutí tak nejsou přesně vymezeny, a v praxi se proto často liší. O to více by se zájemci o ní měli zajímat o konkrétní nabízené smluvní podmínky. Určitou nevýhodou je i to, že zpětné hypotéky v Česku nabízejí pouze nebankovní domy, a to jen jednotky z nich.
„Konkurence v nabídce zpětných hypoték je v Česku velmi slabá, čemuž odpovídají i nabízené úrokové sazby a smluvní podmínky. Vysoký bývá například i poplatek za vyvázání se ze zpětné hypotéky mimořádnou splátkou,“ říká finanční poradce.
Pro srovnání uvádí, že zatímco úroky u klasické hypotéky se nyní pohybují kolem 2,4 procenta, poskytovatelé zpětných hypoték nabízejí roční úrok z úvěru blížící se i deseti procentům. Jde tak o podobné úročení, jaké bývá u spotřebitelského úvěru. Pozornost před samotným sjednáním zpětné hypotéky je třeba věnovat také podmínkám a sankcím za její předčasné splacení nebo za zrušení smlouvy.
Zpětná hypotéka jako řešení finanční tísně
Primárně je zpětná hypotéka určena pro seniory. Věková hranice jejího načerpání ale není přesně vymezená. Obecně ji finanční společnosti nabízejí lidem od 60 let věku, některé až od 65 let věku. Výši nabízeného úvěru přitom ovlivňuje věk seniora a současně odhadní cena nemovitosti, kterou nabízí k zástavě. Zjednodušeně řečeno, čím starší senior a dražší nemovitost, o to vyšší úvěr společnost nabídne.
Poskytovatelé zpětných hypoték tvrdí, že jde o ideální řešení pro seniory s nízkým důchodem nebo pro ty, kteří si chtějí zkrátka jen povyrazit a třeba vycestovat. Anebo v některých případech s její pomocí zaplatit dluhy za své potomky. Pravdou přitom i je, že po sjednání zpětné hypotéky zůstává příjemce úvěru uvedený v katastru nemovitostí jako vlastník a nadále bydlí v zastaveném bytě či rodinném domě. Uvědomit by si ale měl, že takové postavení mu ukládá nejednu povinnost.
„Poskytovatelé si ve smlouvě obvykle stanoví, že se o nemovitost musí její vlastní starat tak, aby nedošlo ke snížení její odhadní hodnoty. A nadále bude platit daň z nemovitosti a pojištění proti rizikům jejího znehodnocení,“ popisuje David Kučera.
Zpětná hypotéka omezuje nakládání s nemovitostí
Před samotným sjednáním zpětné hypotéky by měl každý zvážit i rizika plynoucí z omezení vlastnictví, ke kterému dojde vkladem zástavního práva do katastru nemovitostí. Klient sice zůstává nadále majitelem nemovitosti, avšak jakýkoli jeho úkon dotýkající se bytu či domu v zástavě podmiňuje souhlas věřitele, tedy poskytovatele úvěru. Což může být problém například při stavebních úpravách nemovitosti, jejím převodu na děti nebo vnoučata či jejím prodeji.
„Úvahy o zpětné hypotéce proto doporučuji nejprve zkonzultovat s nejbližší rodinou nebo finančním poradcem. Jde totiž o stále poměrně nákladný a u nás do praxe ne příliš zavedený finanční produkt,“ uzavírá David Kučera s tím, že finanční tíseň seniora lze řešit podstatně levnější a pohodlnější cestou.
Zdroj: e15.cz
