Pronajímat nemovitost pořízenou na hypotéku se ziskem je dnes utopie
12. 10. 2021
Roční procentní sazba nákladů (RPSN) u hypoték roste každý měsíc. Stejně tak jdou nahoru ceny nemovitostí. Oba faktory významně snižují šanci na úspěch v případech, kdy se někdo rozhodne pořídit si na hypotéku investiční byt s tím, že úvěr zaplatí z pronájmu a ještě mu dost zbude.
Samozřejmě, že jiná situace panuje v těch případech, kdy chtějí domácnosti uložit volné peníze do nemovitosti. Chtějí je mít tak říkajíc v cihlách. Ti se pak na nákladovost takzvané investiční nemovitosti příliš ohlížet nemusejí a v praxi to ani nedělají.
„Vidíme to na developerských projektech, které financujeme. Byty jsou už v průběhu jejich výstavby kvůli růstu cen stavebních materiálů a práce několikrát přeceněny i v rámci několika mála měsíců, ale investoři to i tak akceptují,“ vysvětluje ředitel úseku korporátního a nemovitostního financování Trinity Bank Jiří Vančura.
Pro úplnost dodejme, že situace je dnes z hlediska kupujících dokonce tak zoufalá, že u nabízených bytů k prodeji realitní makléři pořádají hromadné prohlídky. Výsledná cena pak vychází z aukce mezi zájemci.
Někteří z realitních agentů mají provize i z toho, o kolik ceny v aukci vyšroubují. Výjimečné nejsou ani případy, kdy kupující uplácí realitního makléře, aby nemovitost, to se týká třeba chat a chalup, neprodal někomu jinému. Na zveřejněný inzerát na prodej bytu se v Praze během jednoho dne přihlásí i sto a více zájemců.
Investice do nemovitosti na pronájem
Docela jinak by podle hypotečních a realitních odborníků měli postupovat ti, kteří mají za to, že investice pomocí hypotéky do nemovitosti na pronájem je stále takové terno, jako bývalo v minulosti.
„Já osobně tu čistou klasickou investici do nemovitostí na pronájem pořízené na hypotéku svým klientům nedoporučuji. Důvod je jasný. Realitní trh je na bublině. Ceny realit dolů nepůjdou, ale ekonomika aktuálně není tak nahoře, aby úměrně k tomu zvedla příjmy lidí. Jinak řečeno, trh stojí a ceny jsou vysoko,“ vysvětluje finanční poradkyně skupiny Partners Dana Chňoupková Míchalová.
Podle ní by si zájemci o takovou investici měli vždy uvědomit, že zisk v tomto případě spočívá ve výhodně pořízeném investičním bytu a výhodném pronájmu takového bytu. Což v praxi není nic jiného, než levně pořízená nemovitost, kterou pronajmou za pěkné peníze. A právě toho dosáhnout je při současných cenách nemovitostí takřka nemožné, zní ze všech stran.
Situace na realitním trhu z pohledu bankéřů
To, že ceny nemovitostí v porovnání s příjmy tuzemských domácností jsou více než přestřelené, není nic nového. Česká národní banka (ČNB) nadhodnocení cen nemovitostí v některých lokalitách tipuje na 20 i více procent. Není bez zajímavosti, že i přes stálý růst cen realit, ČNB tipuje dvacetiprocentní nadhodnocení cen nemovitostí již několik let. Realita tak může být ještě drastičtější. To s důrazem na současné dění nepřímo potvrzuje i hlavní poradce České bankovní asociace (ČBA) Miroslav Zámečník.
„Kromě již klasických problémů s nedostatečnou nabídkou nových bytů na trhu situaci velmi výrazně komplikuje i skokový nárůst cen řady druhů stavebního materiálu,“ poznamenává Zámečník.
To podle něj vede k tomu, že developeři v současné chvíli už nejsou ochotni nabídnout ani pevné ceny, které by šly na úkor jejich marží. Jasné přitom není, jak dlouho tato situace bude trvat.
„Nové významné projekty se odkládají do té doby, dokud nebude možné s vyšší mírou spolehlivosti plánovat stavby, kalkulovat stavební rozpočty a uzavírat smlouvy se subdodavateli,“ vysvětluje hlavní poradce ČBA s tím, že současný stav tak ještě více prohlubuje problém na straně nabídky nových nemovitostí.
Problém je i kultura pronájmů v Česku
Míchalová upozorňuje i na další riziko, než je jen to, že případný zájemce o investici do investičního bytu prodělá kalhoty kvůli přemrštěným cenám nemovitostí. Je to podle ní i celková kultura nájemního bydlení v Česku.
„Podle mne v České republice nájemní bydlení moc nefunguje. Důvod je, že každý na něm chce jen vyrýžovat peníze. Nic není, jak má. Správce nemovitosti není správce, který by všechno udělal, když jste nájemník. Třeba vám vyměnil žárovku. Všechno si musíte dělat a zaplatit sami,“ shrnuje svou zkušenost z trhu, na kterém se aktivně pohybuje.
Nedobré zkušenosti mají na druhé straně i pronajímatelé. Není nic výjimečného, když nájemník neplatí, jak má. Případně byt zničí. Stačí, že si pořídí psa a nedbá na hygienu. Takový byt se pak následně pronajímá velice těžko, natož za solidní peníze.
„Problém je ale v tom, že vy jako ten, kdo si vzal na takový investiční byt hypotéku, ji dál musíte splácet. A hypoteční splátky jsou kvůli předraženým bytům vysoké. Praxe nám tak dnes a denně ukazuje příběhy těch, kteří se spálili. Buď nemají žádný výnos z pronájmu, nebo je výnos velice nízký. Takový, že nestojí za starosti, které s pronajímáním bytu mají,“ vysvětluje finanční poradkyně.
Kdy se situace zlepší?
Situaci na současném realitním trhu lze podle Jiřího Vančury shrnout do jedné věty: „Nabídka je stále nízká, poptávka je stále silná.“ A jak říká, i když jsou nemovitosti předražené, stále je tu mnoho lidí, kteří ty peníze za ně dají. A že by zájem polevoval, se nedá říci.
„Vidíme to u projektů, u kterých se třeba ještě nekoplo do země, ale ten projekt je již více než z 50 procent vyprodaný,“ vysvětluje.
Podobně současný stav hodnotí i Míchalová, podle které přitom ale nelze ani být příliš optimistický v tom smyslu, že by se situace měla, když už ne zlepšit, tak alespoň stabilizovat.
„Já osobně si myslím, že v dohledné době několika let ke zlepšení z hlediska dostupnosti nemovitostí za rozumnou cenu nedojde, ale je to jen můj subjektivní názor. Ano, ceny jsou už teď hodně vysoko, je však otázka, zda za rok, dva nebudou ještě výše,“ říká.
Zároveň upozorňuje na to, že výše uvedené by mělo varovat každého, kdo má stále ještě za to, že je hračka si dnes pořídit nemovitost na hypotéku a pak ji se ziskem pronajímat. A to nejenom kvůli přemrštěným cenám bytů, ale i útlumu cestovního ruchu.
Zdroj: iDNES.cz
