Refinancování hypoték levně a ve velkém se neobávám
22. 10. 2019
Vládou schválená novela zákona o ČNB nově stanovuje i poplatek za mimořádnou splátku či předčasné splacení hypotéky v době trvání fixace. Banky tvrdí, že to významně ohrozí jejich výnosy i celý hypoteční trh. Hypoteční a úvěrová analytička skupiny Partners Lucie Drásalová si ale myslí, že ne.
V návrhu zákona je, že při mimořádné splátce či předčasném splacení zafixované hypotéky by si banky nemohly účtovat nic víc než jen náklady spojené s ukončením smlouvy. Tedy ne sankce za ušlý zisk či finanční újmu. Je to dobře?
Já určitě souhlasím s tím, že tento bod by měl být jasněji definován. Dnes je v zákoně o spotřebitelském úvěru [ZSÚ] dost široká definice, jak postupovat v případě nárokování poplatku za předčasné splacení úvěru v době fixace. Pominu-li body, kdy je poplatek jasně definovaný – úmrtí, rozvod, prodej nemovitosti atd – tak pokud chce dnes klient předčasně splatit hypotéku, do poslední chvíle neví, jaký bude náklad. Před platností ZSÚ byl poplatek jasně daný a byl u většiny bank vyjádřen procentuálně z výše mimořádné splátky.
Jaká je v této věci současná praxe?
Dnes na dotaz klienta banka poplatek samozřejmě vyčíslí, ale už je tam administrativní náklad, často spojený i s poplatkem za vyčíslení. Navíc daný poplatek za předčasné splacení bude pro klienta aktuální jen po krátkou dobu od jeho obdržení. Pokud se klient nakonec rozhodne, že chce úvěr doplatit za půl roku, poplatek může být jiný, protože se může změnit situace na trhu. A to například ve smyslu změny sazeb.
Dokáže se v této věci zorientovat běžný spotřebitel?
Pro klienta je to poměrně netransparentní. Totéž platí pro zprostředkovatele i bankéře. Určitě bude pro všechny jednodušší, když bude výpočet poplatku jasně daný. Dnes je v zákoně definováno, že banka si může nárokovat účelně vynaložené náklady související s mimořádnou splátkou/předčasným splacením. To není zřetelný výklad pro banky a už vůbec ne pro klienta.
Nabídka bank je skoro stejná
Na trhu jsou banky, které uplatňují i cca 10% sankce z jistiny, stejně jako banky, které neuplatňují nic. Podle čeho se banky rozhodují, zda sankci uplatní?
Dnes je to právě velmi různorodé a pro klienta nepřehledné. V zákoně není jasně definováno, jaká má být výše nákladu. Občas se setkávám s tím, že banka opravdu zkusí „na první dobrou“ klientovi naúčtovat za předčasné splacení horentní sumy. Většinou se po kratší či delší diskusi vždy s bankou dohodneme na snížení či odpuštění tohoto poplatku. Ale je zde mnoho klientů, kteří se neozvou a poplatek jednoduše zaplatí.
Banky tvrdí, že pokud zákon projde, může roztočit spirálu levného refinancování hypoték a významně ohrozit jejich výnosy. Co si o tom myslíte?
Tyto obavy úplně nesdílím. Vyřídit si hypotéku nejde úplně z minuty na minutu. Například změna běžného účtu je velmi jednoduchá, administrativně i časově, i přesto však velká část klientů změnu banky neprovede. Vyřídit novou hypotéku, se vším všudy – prokázat znovu příjmy a výdaje, dohledat původní odhad nebo nechat udělat nový, řešit s původní bankou souhlas se splacením, vyčíslení, kvitanci, změnit vinkulaci pojistné smlouvy, řešit s katastrem změny zástav atd – zabere ne úplně málo času. Je to o vyplňování dokumentů, obíhání zaměstnavatele, bank, katastru, pojišťovny… Také to znamená finanční náklady. A pokud je ve výsledku rozdíl v úrokové sazbě 0,1%, tak je to pro klienta často ztrátová záležitost.
Banky ale tvrdí, že právě to budou klienti dělat, když jim budou moci u refinancování účtovat jen „administrativní“ poplatky. Ne třeba ušlý zisk.
To by parametry nové hypotéky musely být výrazně zajímavější. A upřímně, dnes jsou parametry i ceny hypoték napříč trhem velmi podobné. Když ne hned na poprvé, tak pokud se klient ozve, že se současnou nabídkou není spokojený, často mu banka podmínky dorovná. Takže osobně se velké spirály pro refinancování nebojím.
Návrat k plovoucím sazbám?
Pokud by toto opatření novela zákona zavedla, bude mít ještě význam fixace hypotéky?
Fixace zde bude mít stále své místo, i když možnosti předčasného splacení budou jednodušší. Hypotéka bude znamenat pro klienta větší variabilitu. Větší variabilitu to bude znamenat i pro banky, které se s tím budou muset naučit více pracovat. S velkou pravděpodobností se „produkt hypotéka“ mírně změní a přizpůsobí vývoji trhu.
Na letošní konferenci Hypotéka 2019 někteří ze zástupců bank uvedli, že řešením by za této situace mohl být návrat k plovoucím úrokům. Dodali ovšem, že by to znamenalo přenesení rizik na klienta, což prý také není dobře. Jaký je váš názor?
Jsou státy, především skandinávské, kde jsou float sazby v drtivé převaze nad sazbami fixovanými. Ale je to přesně o tom, že riziko změn sazeb nese klient. Primárně samozřejmě nárůstu. Zjednodušeně řečeno je to velmi podobné, jak investování na akciovém trhu. Klient na celé situaci může hodně vydělat, ale nese riziko poklesu akcií. U float sazeb je to podobné. Pro klienta to znamená větší variabilitu. Při poklesu sazeb vydělává, ale nese riziko, že v případě zvýšení sazeb se mu i zvýší náklady na měsíční splátku.
Float sazby z našeho trhu takřka vymizely. Je to podle vás dobře?
Float sazby u nás neměly úplně úspěch. Jednak to nemá takovou tradici, jako v jiných zemích. Ale chce to i jistou míru finanční gramotnosti, což Čechům poměrně chybí. Vzhledem k tomu, že například u rezervních peněz většina Čechů využívá ty nejkonzervativnější nástroje – běžný účet, spořicí účet nebo fondy peněžního trhu, nečekám, že by se ve velkém začala využívat float sazba, pokud by měl klient na výběr fixovanou sazbu vs. float sazbu.
Hypotéky pro mladé
Co dál novela zákona o ČNB přináší v poskytování hypotečních a případně i spotřebitelských úvěrů?
Novela zákona v sobě nese mnoho změn. Z těch bodů, které se asi nejvíce diskutují, ať už mezi odborníky či laickou veřejností, jsou takzvané hypotéky pro mladé. To znamená mírnější parametry u hypoték pro klienty mladší 36 let.
Mohlo by se zdát, že jde o novinku, ale zákon byl Vládě ČR předložen už v roce 2017. Poslanci ale nestihli zákon projednat před loňskými volbami. Způsobilo toto zdržení nějaké komplikace v praxi?
V zásadě ne, protože ČNB vydala na několik etap svá doporučení, týkající se regulace trhu. Banky se těmito doporučeními řídí. Byť, hlavně pro velké banky, které mají velké a různorodé portfolio hypoték, nebylo a není jednoduché limity plnit. Ale dle zkušeností se doporučeními opravdu banky řídí a velmi se snaží, aby byly limity plněny.
Pokud novela zákona projde, může se promítnout do zdražení hypoték?
Nečekám zásadní změny, ale i přesto může mít schválení novely zákona dopad i do výsledné ceny hypoték.
Zdroj: Finančnímyš.cz
