Hypotéka může zdvojnásobit příjmy investičních nemovitostí
25. 6. 2019
Trh investičních nemovitostí dosáhl určitého nasycení. Výnosy z nájmů už nenesou deset a více procent. Třeba u kvalitních „prime“ nemovitostí v centru Prahy činí roční výnos již jen kolem dvou procent z hodnoty investice.
Za poklesem stojí mnoho faktorů, přičemž jedním z nejvýznamnějších je raketový růst cen nemovitostí, který poměrově snížil výši nájemného. Negativní vliv mají také zvedající se náklady na materiál či mzdy správců budov.
Investice do nemovitostí ve vzdálenějších místech od center sice mohou přinést vyšší relativní nájem, avšak samozřejmě za cenu vyšších rizik. Sledovat je nutno aktivitu velkých zaměstnavatelů v oblasti, výstavbu podobných projektů či vývoj sociální situace lokality. Jak tedy potenciální výnos akcelerovat, a přitom nekupovat rizikovější a rizikovější nemovitosti?
Nemovitosti jsou konzervativní a málo výnosné
Investice do nemovitostí jsou dlouhodobá konzervativní investice, která je svým výnosovým potenciálem hluboko pod stejně dlouhodobými investicemi (například v akciových fondech). Riziko investice do nemovitostí navíc rapidně roste vlivem absence diverzifikace. Danou investicí se vlastně vše sází na jednu kartu a nezbývá než doufat, že se v tomto konkrétním případě ucho neutrhne.
Díky marketingové masáži developerů to vypadá, že ceny nemovitostí nemohou nic jiného než jen růst. Ale to platí poslední tři roky. Předtím ceny nemovitostí mnoho let stagnovaly a od roku 2008 dokonce po tři roky klesaly. Lepší je proto uvažovat o cenách nemovitostí spíše z pohledu pokrytí inflace než doufat v nezastavitelný růst o desítky procent. Soustřeďme se proto pouze na výnos z nájemného.
Očekávaný výnos z nájmu je jen začátek
Představte si, že chcete koupit byt, garáž, halu, hotel či činžák, kde výnos z nájmu po odečtení nákladů na správu, služby a opravy dosahuje šesti procent. To je sice pěkné, ale opravdu chcete „zabetonovat“ velké množství svých prostředků na tolik let s tak nízkým výnosem, když lze najít mnoho transparentnějších, likvidnější a lépe vynášejících investic? Co použít páku? Lépe řečeno, což akcelerovat výnos pomocí hypotečního úvěru?
Tak například úvěr na polovinu projektu s tříprocentním úrokem přinese hned několik matematických kouzel. Na stejný projekt budete potřebovat jen polovinu svých „drahých“ peněz. To způsobí nárůst výnosu z nich po zaplacení úroků na velmi solidních 10,5 procenta.
Nárůst výnosu může být pochopitelně tím razantnější, čím více se přiblížíme hodnotě LTV (Loan To Value – procentní podíl mezi půjčovanou částkou a hodnotou zastavované nemovitosti) povolené Českou národní bankou. Jedná se o klasické páčení výnosů z investic, což je velice rizikový obor (přísně regulovaný). V tomto konkrétním případu se však vyhodnocení páky a jejích rizik ponechává na nezkušených investorech.
Aby hypoteční úvěr zhoršil výnosnost projektu, musela by jeho úroková sazba přesáhnout 12 procent. Z toho vyplývá, že současný růst sazeb z hypoték ze dvou procent na přibližně tři procenta je spíše kosmetický a nijak zásadně výhodnost nákupu investičních bytů nemění.
Ďábla hledej v detailech
Samozřejmě že výše uvedený výpočet je zjednodušený. Do očekávaného výnosu by mělo vstupovat i plno dalších předpokladů, které výnos ovlivní. Mezi ty příjemné bude určitě patřit případný pokles sazeb hypoték nebo daňová uznatelnost úroků.
Ani obecný pokles úrokových sazeb není špatný, protože zvyšuje současnou hodnotu všech budoucích nájmů, a tedy cenu nemovitosti. Tento bod částečně stojí za růstem cen nemovitostí v uplynulých letech, kdy sazby klesly až k nule a očekávaný výnos (nájem) bylo nutno těžce zaplatit, a to právě skrze ceny nemovitostí.
Mezi protiargumenty patří nejistota budoucího nájemného a také zákonné normy, které majitelům svazují ruce v porovnání s právy nájemníků (včetně neplatících). Pak není divu, že plno bytů jejich majitelé raději nepronajmou, nebo jen na krátko. Rizikem je samo sebou situace, kdy vlastník sám nedokáže splácet úvěr.
Nemovitostní fondy možností pro menší investory
Všechny zmíněné proměnné mohou jít také opačným směrem a výnos tak radikálně snížit. Vlastně i samo splácení úvěru snižuje výnos. Strach by měl mít každý zapáčený investor z poklesu ceny nemovitosti či poklesu nájmů. Vždyť poslední velká celosvětová krize začala v roce 2007 právě tím, že dlužníci v USA měli větší hypotéky, než byla hodnota jejich domů, což způsobilo propad nájmů a cen nemovitostí a problémy bankovnímu sektoru. Problematika není jednoduchá ani přímočará a není ani vždy veselá, proto je lepší využít odborníky.
Dalším opomíjeným problémem je diverzifikace. Sázka na jednu konkrétní nemovitost nemusí vyjít. A právě odborníci a diverzifikace jsou velkou výhodou nemovitostních fondů, které investují do více nemovitostí a jejich správci si hlídají nájemce, úroky a ceny.
Velkou výhodou je, že si skrze fondy na výnos realitního trhu může sáhnout i člověk, který nemůže jen tak kupovat nemovitosti. Investovat lze už od 500 korun a hodnota fondů je často počítána i měsíčně, takže vliv nájmů a páky je vidět okamžitě. Ano, i nemovitostní fondy používají zmíněný trik s pákou pomocí úvěrů.
Nejen kvůli páce, ale i kvůli sobě
Češi však nekupují nemovitosti jen jako investice, ale především pro vlastní bydlení. V tomto případě je výhodnost využití hypotéky ještě vyšší, protože hlavním cílem není výnos, ale zajištění vlastních potřeb, vyšší výnos se tak často obětuje například na vrub lepšího vybavení bytu nebo luxusnější lokaci.
Nechápu důvody, proč se mnoho lidí snaží úvěrů na nákup nemovitostí co nejrychleji zbavit, když přicházejí nejen o solidní nadvýnos, ale také o levný zdroj rezerv. Pro zajímavost, hypotéku má každý pátý Čech.
Zdroj: iHNED.cz
